V roku 2026 porastú nájmy v Európe o 3 – 4 % v dôsledku nedostatočnej výstavby

Nedostatok ponuky poháňa rast nájmov

Nájomcov v Európe čaká ďalší rok rastúcich nákladov v roku 2026. Podľa prieskumu CBRE European Real Estate Market Outlook 2026 štrukturálna nerovnováha medzi ponukou a dopytom udrží rast nájmov na rezidenčných trhoch celého kontinentu, pričom sektor bývania sa definitívne upevnil ako najväčší európsky sektor investícií do nehnuteľností.

Najväčší tlak je v južnej a západnej Európe. Španielsko čelí deficitu bytov odhadovanému na 600 000 až 700 000 bytových jednotiek, pričom ročne sa schváli len okolo 118 000 nových bytov oproti vytvoreniu približne 226 000 nových domácností ročne. V Holandsku sa predpokladá, že ceny domov v roku 2026 vzrastú o ďalších 4 – 5,5 %, pričom dopyt sa silne koncentruje v regióne Randstad. Podobne aj Francúzsko zápasí s prekážkami v plánovaní, ktoré brzdia novú ponuku, aj keď sa mestský dopyt zrýchľuje.

Výstavba uviazla na mŕtvom bode

Napriek miernemu uvoľneniu úrokových sadzieb zostáva európska výstavba bytov hlboko utlmená. Prieskum ING Construction Outlook 2026 uvádza, že stavebná činnosť v rezidenčnom sektore dosiahla v roku 2025 desaťročné minimum, pričom objem produkcie v celom sektore klesol v roku 2024 a stagnoval v minulom roku. Na rok 2026 sa teraz predpokladá mierne oživenie približne o 1,5 %, analytici však varujú, že je to príliš málo a príliš neskoro.

Prekážky sú dobre zdokumentované: zvýšené stavebné náklady, chronický nedostatok kvalifikovaných remeselníkov a komplexné plánovacie a povoľovacie režimy, ktoré odďaľujú projekty o roky. Európska investičná banka odhadla, že EÚ potrebovala v roku 2025 ďalších 2,25 milióna bytových jednotiek – približne o 50 % viac, ako sa skutočne postavilo. Tento rozdiel sa nezmenšil.

"Pre mnohých Európanov rastú nájmy rýchlejšie ako platy – a výstavba nových bytov ani zďaleka nestačí na nápravu tejto nerovnováhy." — Housing Europe, Stav bývania v Európe 2025

Investori sa presúvajú k prevádzkovým nehnuteľnostiam

Vzhľadom na zvýšené riziko spojené s výstavbou a nedostatok stabilizovaných aktív sa inštitucionálny kapitál presúva smerom k prevádzkovým formátom bývania. CBRE identifikuje výstavbu nájomných bytov (BTR), zdieľané bývanie (co-living) a účelové študentské ubytovanie (PBSA) ako segmenty, ktoré v roku 2026 ponúkajú najsilnejšie výnosy upravené o riziko.

Očakáva sa, že investície do BTR zostanú robustné, pričom významný podiel na objeme obchodov budú mať projekty rodinných domov a vládne programy bývania vytvárajú nové možnosti partnerstva. V podsektore študentského bývania pretrvávajúci štrukturálny nedostatok naďalej podporuje vysokú obsadenosť a trvalý rast nájmov v Spojenom kráľovstve, Nemecku, Francúzsku a Španielsku. Rastúci medzinárodný tok študentov z Ázie, Afriky a Latinskej Ameriky ďalej zintenzívňuje dopyt, čím posilňuje investičné argumenty pre škálovateľné platformy PBSA.

Prehlbujúca sa kríza dostupnosti bývania

Ľudské náklady tejto dynamiky sú merateľné. Európsky parlament uvádza, že ceny nájmov v celej EÚ vzrástli v priemere o 27,8 % medzi rokom 2010 a začiatkom roka 2025. V španielskych mestách, ako sú Palma a Málaga, nájomníci teraz vynakladajú na nájomné viac ako 40 – 45 % čistého príjmu – čo je výrazne nad 30 % hranicou, ktorá sa všeobecne považuje za dostupnú.

Analytici varujú, že bez koordinovaných verejných investícií do sociálneho a dostupného bývania sa kríza ešte prehĺbi a ohrozí pracovnú mobilitu v rámci jednotného trhu EÚ. Pracovníci, ktorých si nemôžu dovoliť bývanie vo veľkých mestských centrách, čelia dlhšiemu dochádzaniu, zníženej produktivite a v konečnom dôsledku aj demotivácii sťahovať sa za prácou – čo narúša jednu z hlavných ekonomických výhod bloku.

Čo bude nasledovať

Európska komisia označila dostupnosť bývania za prioritu a niekoľko členských štátov – vrátane Španielska a Holandska – skúma rozšírenie verejného bytového fondu, zóny regulácie nájomného a modely družstevného bývania. Či sa politická vôľa premení na dostatočný počet bytov v teréne skôr, ako sa kríza zhorší, zostáva zatiaľ ústrednou otázkou, ktorej čelia európske mestá v roku 2026.