Wzrost czynszów w Europie o 3–4% w 2026 roku z powodu opóźnień w budownictwie

Kryzys podaży napędza inflację czynszów

Najemcy w Europie muszą się przygotować na kolejny rok wzrostu kosztów w 2026 roku. Zgodnie z raportem CBRE "European Real Estate Market Outlook 2026", strukturalna nierównowaga między podażą a popytem utrzyma wzrost czynszów na europejskich rynkach mieszkaniowych, a sektor mieszkaniowy umocnił się jako największy sektor inwestycji w nieruchomości w Europie.

Presja jest najbardziej odczuwalna w Europie Południowej i Zachodniej. Hiszpania boryka się z deficytem mieszkaniowym szacowanym na 600 000 do 700 000 mieszkań, przy czym rocznie zatwierdza się tylko około 118 000 nowych domów w porównaniu z tworzeniem około 226 000 nowych gospodarstw domowych rocznie. W Holandii prognozuje się dalszy wzrost cen domów o 4–5,5% w 2026 roku, przy czym popyt jest silnie skoncentrowany w regionie Randstad. Francja również zmaga się z wąskimi gardłami planowania, które dławią nową podaż, nawet gdy popyt w miastach przyspiesza.

Budownictwo utknęło w martwym punkcie

Pomimo niewielkiego złagodzenia stóp procentowych, europejski rynek budownictwa mieszkaniowego pozostaje w głębokiej stagnacji. Raport ING "Construction Outlook 2026" zauważa, że aktywność w budownictwie mieszkaniowym osiągnęła dziesięcioletnie minimum w 2025 roku, a wolumen produkcji w całym sektorze spadł w 2024 roku i uległ stagnacji w ubiegłym roku. Obecnie prognozuje się skromne ożywienie o około 1,5% w 2026 roku – ale analitycy ostrzegają, że to za mało i za późno.

Bariery są dobrze udokumentowane: wysokie koszty budowy, chroniczny brak wykwalifikowanych pracowników budowlanych oraz złożone procedury planowania i uzyskiwania pozwoleń, które opóźniają projekty o lata. Europejski Bank Inwestycyjny oszacował, że UE potrzebowała dodatkowych 2,25 miliona mieszkań w 2025 roku – około 50% więcej niż faktycznie budowano. Luka ta nie została zasypana.

"Dla wielu Europejczyków czynsze rosną szybciej niż pensje – a liczba nowych domów w budowie jest daleka od wystarczającej, aby skorygować tę nierównowagę." — Housing Europe, State of Housing in Europe 2025

Inwestorzy przestawiają się na operacyjne nieruchomości

W związku z podwyższonym ryzykiem związanym z rozwojem i niedoborem ustabilizowanych aktywów, kapitał instytucjonalny przesuwa się w kierunku operacyjnych formatów mieszkaniowych. CBRE identyfikuje budynki na wynajem (BTR), co-living i specjalnie wybudowane akademiki (PBSA) jako segmenty oferujące najsilniejsze zwroty skorygowane o ryzyko w 2026 roku.

Oczekuje się, że inwestycje w BTR pozostaną solidne, przy czym programy dla rodzin jednorodzinnych będą stanowić znaczną część wolumenu transakcji, a rządowe programy mieszkaniowe stworzą nowe możliwości partnerstwa. W podsektorze akademików strukturalna niedostateczna podaż nadal wspiera wysokie obłożenie i trwały wzrost czynszów w Wielkiej Brytanii, Niemczech, Francji i Hiszpanii. Rosnący napływ studentów zagranicznych z Azji, Afryki i Ameryki Łacińskiej dodatkowo intensyfikuje popyt, wzmacniając argumenty inwestycyjne dla skalowalnych platform PBSA.

Pogłębiający się kryzys dostępności mieszkań

Ludzki koszt tej dynamiki jest mierzalny. Parlament Europejski zauważa, że ceny wynajmu w całej UE wzrosły średnio o 27,8% między 2010 rokiem a początkiem 2025 roku. W hiszpańskich miastach, takich jak Palma i Málaga, najemcy wydają obecnie ponad 40–45% dochodu netto na czynsz – znacznie powyżej progu 30%, który jest powszechnie uważany za przystępny.

Analitycy ostrzegają, że bez skoordynowanych inwestycji publicznych w budownictwo socjalne i mieszkania na wynajem o przystępnej cenie kryzys będzie się dalej pogłębiał, zagrażając mobilności pracowników na jednolitym rynku UE. Pracownicy, których nie stać na mieszkanie w dużych centrach miast, muszą liczyć się z dłuższymi dojazdami do pracy, niższą produktywnością i ostatecznie brakiem zachęt do przeprowadzki w celu podjęcia zatrudnienia – co podważa jedną z podstawowych przewag gospodarczych bloku.

Co dalej

Komisja Europejska zasygnalizowała, że dostępność mieszkań jest priorytetem, a kilka państw członkowskich – w tym Hiszpania i Holandia – bada możliwości rozszerzenia zasobów mieszkań komunalnych, stref kontroli czynszów i spółdzielczych modeli mieszkaniowych. To, czy wola polityczna przełoży się na wystarczającą liczbę mieszkań w terenie, zanim kryzys się pogorszy, pozostaje na razie centralnym pytaniem, przed którym stoją europejskie miasta w 2026 roku.