Los alquileres en Europa subirán entre un 3% y un 4% en 2026 por la escasez de construcción

La escasez de oferta impulsa la inflación de los alquileres

Los inquilinos europeos se enfrentan a otro año de aumento de los costes en 2026. Según el informe 'Perspectivas del Mercado Inmobiliario Europeo 2026' de CBRE, un desequilibrio estructural entre la oferta y la demanda mantendrá el crecimiento de los alquileres en los mercados residenciales del continente, con el sector de la vivienda consolidado como el mayor sector de inversión inmobiliaria de Europa.

La presión es más fuerte en el sur y el oeste de Europa. España se enfrenta a un déficit de vivienda estimado entre 600.000 y 700.000 unidades, con sólo unas 118.000 nuevas viviendas aprobadas anualmente frente a la creación de unos 226.000 nuevos hogares cada año. En los Países Bajos, se prevé que los precios de la vivienda suban otro 4-5,5% en 2026, con una demanda muy concentrada en la región de Randstad. Francia también tiene problemas con los cuellos de botella en la planificación que estrangulan la nueva oferta, incluso cuando la demanda urbana se acelera.

La construcción, estancada

A pesar de una ligera relajación de los tipos de interés, la cartera de proyectos de construcción residencial en Europa sigue estando muy deprimida. El informe 'Perspectivas de la Construcción 2026' de ING señala que la actividad de construcción residencial alcanzó un mínimo de diez años en 2025, con una disminución de los volúmenes de producción en todo el sector en 2024 y un estancamiento el año pasado. Ahora se proyecta una modesta recuperación de aproximadamente el 1,5% para 2026, pero los analistas advierten que es demasiado poco y demasiado tarde.

Las barreras están bien documentadas: costes de construcción elevados, una escasez crónica de mano de obra cualificada y regímenes complejos de planificación y permisos que retrasan los proyectos durante años. El Banco Europeo de Inversiones estimó que la UE necesitaba 2,25 millones de unidades de vivienda adicionales en 2025, aproximadamente un 50% más de las que realmente se estaban construyendo. Esa brecha no se ha cerrado.

"Para muchos europeos, los alquileres están subiendo más rápido que los salarios, y la cartera de nuevas viviendas no es ni mucho menos suficiente para corregir el desequilibrio". — Housing Europe, Estado de la Vivienda en Europa 2025

Los inversores se orientan hacia el sector inmobiliario operativo

Con un riesgo de desarrollo elevado y una escasez de activos estabilizados, el capital institucional está rotando hacia formatos residenciales operativos. CBRE identifica el 'build-to-rent' (BTR), el 'co-living' y las residencias de estudiantes construidas expresamente (PBSA) como los segmentos que ofrecen la mayor rentabilidad ajustada al riesgo en 2026.

Se espera que la inversión en BTR siga siendo sólida, con planes de viviendas unifamiliares que representan una parte importante del volumen de operaciones y programas de vivienda gubernamentales que crean nuevas oportunidades de asociación. En el subsector de las residencias de estudiantes, la escasez estructural sigue apuntalando una alta ocupación y un crecimiento sostenido de los alquileres en el Reino Unido, Alemania, Francia y España. El aumento de los flujos de estudiantes internacionales procedentes de Asia, África y América Latina está intensificando aún más la demanda, reforzando el argumento de inversión para las plataformas PBSA escalables.

Una crisis de asequibilidad cada vez más profunda

El coste humano de estas dinámicas es medible. El Parlamento Europeo señala que los precios de los alquileres en toda la UE aumentaron una media del 27,8% entre 2010 y principios de 2025. En ciudades españolas como Palma y Málaga, los inquilinos gastan ahora más del 40-45% de sus ingresos netos en alquiler, muy por encima del umbral del 30% considerado generalmente como asequible.

Los analistas advierten que, sin una inversión pública coordinada en vivienda social y asequible, la crisis se agravará aún más, amenazando la movilidad laboral en todo el mercado único de la UE. Los trabajadores que no pueden permitirse vivir en los principales centros urbanos se enfrentan a desplazamientos más largos, una menor productividad y, en última instancia, a la falta de incentivos para trasladarse por motivos de empleo, lo que erosiona una de las principales ventajas económicas del bloque.

Qué ocurrirá a continuación

La Comisión Europea ha señalado la asequibilidad de la vivienda como una prioridad, y varios Estados miembros, entre ellos España y los Países Bajos, están explorando la ampliación de las existencias de vivienda pública, las zonas de control de alquileres y los modelos de vivienda cooperativa. Si la voluntad política se traduce en suficientes unidades sobre el terreno antes de que la crisis empeore sigue siendo, por ahora, la cuestión central a la que se enfrentan las ciudades europeas en 2026.