Közép-Európában drágulnak a leggyorsabban a lakások az EU-ban

Közép-Európa vezet az ingatlanárak növekedésében

A Visegrádi Négyek – Szlovákia, Csehország, Magyarország és Lengyelország – országaiban a lakások árai az Európai Unióban a leggyorsabban emelkednek. Az Eurostat adatai szerint az ingatlanárak az eurózónában és azon kívül is tovább nőttek 2025 harmadik negyedévében, Magyarországon pedig 15,1 százalékos éves áremelkedést regisztráltak – ami az egyik legmagasabb az unióban. Szlovákia 11,3 százalékos növekedéssel a hat legdinamikusabban dráguló ország közé került.

Hosszabb távon a kép még markánsabb. 2010 óta Magyarországon több mint 277 százalékkal, Csehországban 155 százalékkal, Szlovákiában és Lengyelországban pedig körülbelül 105 százalékkal nőttek az ingatlanárak. Csehországban és Magyarországon a 2014–2024 közötti évtizedben a nominális növekedés meghaladta a 200 százalékot, ami többszöröse az 50 százalékos uniós átlagnak.

Pozsony: a város, ahol a bérek nem tartanak lépést az árakkal

Szlovákiában a helyzet a fővárosban a legélesebb. A Szlovák Nemzeti Bank szerint 2025-ben a lakások és családi házak árai új történelmi csúcsokat értek el. Pozsony toronymagasan a legdrágább az összes vizsgált kategóriában – a lakások árai a fővárosban az elmúlt évtizedben körülbelül 120 százalékkal nőttek. A Pozsonyi kerületben az átlagos nominális bér 2025 második negyedévében 1960 euró volt – ami a lakásárakhoz képest csak minimális elmozdulást jelent.

Az OECD becslései szerint Szlovákiának a jelenlegi kereslet kielégítéséhez 540 ezer további lakóegységre lenne szüksége. Ehelyett azonban az építőiparban 2025 első felében 14,5 százalékkal csökkent a megkezdett építkezések száma éves szinten, és a kiadott építési engedélyek száma is csökkent – 13,7 százalékkal.

Új építési törvény: reform ötven év után

Szlovákia 2025. április 1-jétől új építési törvényt fogadott el, amely az 1976-os jogszabályt váltotta fel. A reform célja az engedélyezési eljárások egyszerűsítése és digitalizálása, a jelenlegi kétlépcsős eljárás egybevonása és szigorúbb határidők bevezetése a hatóságok számára. A jogi elemzők szerint a változások felgyorsíthatják az engedélyek kiadását, de a tényleges hatásuk az építési volumenre csak néhány év múlva fog megmutatkozni. A rövid távú statisztikák egyelőre inkább a bizonytalanságot és az új szabályokhoz való alkalmazkodást tükrözik.

Az Európai Bizottság elindítja a megfizethető lakhatási tervet

A probléma nem kizárólag szlovák vagy közép-európai. Az Európai Bizottság 2024 decemberében közzétette az Európai megfizethető lakhatási tervet, amely a válság fő okainak a szabályozási akadályokat, a növekvő építési költségeket, az építőiparban tapasztalható munkaerőhiányt és az intézményi befektetők nyomását nevezi meg. A terv a kínálat növelését, a beruházások mozgósítását és a sérülékeny lakossági csoportok célzott támogatását irányozza elő.

A szomszédos országok konkrét lépésekkel reagálnak. Csehország 2025 áprilisában elfogadta a lakhatási támogatásról szóló törvényt, és 76 millió eurós befektetési alapot indít a megfizethető bérlakások számára. Lengyelország elindította a Kulcs a lakáshoz programot, amelynek célja az első évben 15 ezer szociális lakás, 2030-ig pedig évente 40 ezer lakás építése.

Politikai napirend a közelgő választásokra

A lakhatás elérhetősége egyre inkább a választási kampányok témájává válik Közép-Európában. A Buildings (MDPI) szaklapban megjelent kutatás megerősíti, hogy Csehországban, Szlovákiában, Lengyelországban és Ausztriában az ingatlanárak növekedése gyorsabb, mint a háztartások rendelkezésre álló jövedelmének növekedése – és hogy a lakáskínálatban bekövetkező rendszerszintű változások nélkül ez a tendencia nem fog megállni.

Szlovákia számára ez az építkezések felgyorsítására, az európai uniós források hatékonyabb felhasználására a lakhatás területén és a Nyugat-Európához képest még mindig elmaradott bérlakásszektor fejlesztésére gyakorol nyomást. Ezen intézkedések kombinációja nélkül fennáll a veszélye, hogy a saját lakás fiatal szlovák háztartások számára elérhetetlen luxussá válik.