Byty ve střední Evropě zdražují nejrychleji v EU

Střední Evropa vede v růstu cen nemovitostí

Ceny bytů v zemích Visegrádské čtyřky – Slovensku, Česku, Maďarsku a Polsku – patří k nejrychleji rostoucím v celé Evropské unii. Podle údajů Eurostatu vzrostly ceny nemovitostí v eurozóně i mimo ni během třetího čtvrtletí 2025 dále, přičemž Maďarsko zaznamenalo meziroční nárůst cen o 15,1 procenta – jeden z nejvyšších v celé unii. Slovensko s růstem 11,3 procenta se zařadilo mezi šest zemí s nejdynamičtějším zdražováním.

V dlouhodobém horizontu je obraz ještě výraznější. Od roku 2010 vzrostly ceny nemovitostí v Maďarsku o více než 277 procent, v Česku o 155 procent, na Slovensku a v Polsku zhruba o 105 procent. Česká republika a Maďarsko zaznamenaly za dekádu 2014–2024 nominální růst přesahující 200 procent, což je násobně více než průměr EU na úrovni 50 procent.

Bratislava: město, kde mzdy nestíhají ceny

Na Slovensku je situace nejpalčivější v hlavním městě. Podle Národní banky Slovenska dosáhly ceny bytů i rodinných domů v roce 2025 nových historických maxim. Bratislava je suverénně nejdražší ve všech sledovaných kategoriích – ceny bytů v hlavním městě vzrostly za poslední dekádu o přibližně 120 procent. Průměrná nominální mzda v Bratislavském kraji přitom ve druhém čtvrtletí 2025 dosáhla 1 960 eur – což v porovnání s cenami bytů představuje jen minimální posun.

Podle odhadů OECD by Slovensko potřebovalo k pokrytí aktuální poptávky 540 tisíc dalších bytových jednotek. Místo toho však stavební sektor zaznamenal v prvním pololetí 2025 pokles zahájených staveb o 14,5 procenta meziročně, přičemž klesl i počet vydaných stavebních povolení – o 13,7 procenta.

Nový stavební zákon: reforma po padesáti letech

Slovensko přijalo od 1. dubna 2025 nový stavební zákon, který nahradil právní normu z roku 1976. Reforma má ambici zjednodušit a zdigitalizovat povolovací procesy, sloučit dosavadní dvoustupňové řízení do jednoho a zavést přísnější lhůty pro úřady. Podle právních analytiků by změny mohly urychlit vydávání povolení, ale jejich reálný dopad na objem výstavby se projeví až s odstupem několika let. Krátkodobé statistiky zatím odrážejí spíše nejistotu a přizpůsobování se novým pravidlům.

Evropská komise spouští plán dostupného bydlení

Problém není výlučně slovenský ani středoevropský. Evropská komise publikovala v prosinci 2024 Evropský plán dostupného bydlení, který identifikuje jako hlavní příčiny krize regulační bariéry, rostoucí stavební náklady, nedostatek pracovní síly ve stavebnictví a tlak institucionálních investorů. Plán předpokládá zvýšení nabídky, mobilizaci investic a cílenou podporu zranitelných skupin obyvatelstva.

Sousední země reagují konkrétními kroky. Česká republika v dubnu 2025 schválila zákon o podpoře v bydlení a spouští investiční fond ve výši 76 milionů eur na dostupné nájemní bydlení. Polsko spustilo program Klúč k bývaniu s cílem postavit 15 tisíc sociálních bytů v prvním roce a 40 tisíc ročně do roku 2030.

Politická agenda pro nadcházející volby

Dostupnost bydlení se čím dál výrazněji prosazuje jako téma volebních kampaní napříč střední Evropou. Výzkum publikovaný v odborném časopise Buildings (MDPI) potvrzuje, že v Česku, na Slovensku, v Polsku i Rakousku je růst cen nemovitostí rychlejší než růst disponibilních příjmů domácností – a že bez systémových změn v nabídce bytů se tento trend nezastaví.

Pro Slovensko to znamená tlak na urychlení výstavby, efektivnější využívání eurofondů v oblasti bydlení a rozvoj nájemního sektora, který v porovnání se západní Evropou stále zaostává. Bez kombinace těchto opatření hrozí, že vlastní bydlení se pro mladé slovenské domácnosti stane nedosažitelným luxusem.