L'Europe centrale connaît la plus forte hausse des prix de l'immobilier de l'UE

L'Europe centrale en tête de la croissance des prix de l'immobilier

Les prix des appartements dans les pays du groupe de Visegrád — Slovaquie, République tchèque, Hongrie et Pologne — figurent parmi les plus fortes augmentations de toute l'Union européenne. Selon les données d'Eurostat, les prix de l'immobilier dans la zone euro et en dehors ont continué d'augmenter au cours du troisième trimestre 2025, la Hongrie enregistrant une augmentation annuelle des prix de 15,1 % — l'une des plus élevées de toute l'Union. La Slovaquie, avec une croissance de 11,3 %, se classe parmi les six pays où les prix augmentent le plus rapidement.

À long terme, le tableau est encore plus frappant. Depuis 2010, les prix de l'immobilier ont augmenté de plus de 277 % en Hongrie, de 155 % en République tchèque et d'environ 105 % en Slovaquie et en Pologne. La République tchèque et la Hongrie ont enregistré une croissance nominale de plus de 200 % sur la décennie 2014-2024, soit plusieurs fois la moyenne de l'UE, qui se situe à 50 %.

Bratislava : une ville où les salaires ne suivent pas les prix

En Slovaquie, la situation est la plus flagrante dans la capitale. Selon la Banque nationale de Slovaquie, les prix des appartements et des maisons individuelles ont atteint de nouveaux sommets historiques en 2025. Bratislava est de loin la plus chère dans toutes les catégories observées — les prix des appartements dans la capitale ont augmenté d'environ 120 % au cours de la dernière décennie. Le salaire nominal moyen dans la région de Bratislava a atteint 1 960 euros au deuxième trimestre 2025, ce qui ne représente qu'une progression minime par rapport aux prix des appartements.

Selon les estimations de l'OCDE, la Slovaquie aurait besoin de 540 000 logements supplémentaires pour répondre à la demande actuelle. Au lieu de cela, le secteur de la construction a enregistré une baisse de 14,5 % en glissement annuel des mises en chantier au premier semestre 2025, et le nombre de permis de construire délivrés a également diminué — de 13,7 %.

Nouvelle loi sur la construction : une réforme après cinquante ans

La Slovaquie a adopté une nouvelle loi sur la construction à partir du 1er avril 2025, qui a remplacé la norme juridique de 1976. La réforme a pour ambition de simplifier et de numériser les procédures d'autorisation, de fusionner la procédure actuelle en deux étapes en une seule et d'introduire des délais plus stricts pour les autorités. Selon les analystes juridiques, les changements pourraient accélérer la délivrance des permis, mais leur impact réel sur le volume de la construction ne se fera sentir qu'après quelques années. Les statistiques à court terme reflètent pour l'instant plutôt l'incertitude et l'adaptation aux nouvelles règles.

La Commission européenne lance un plan pour un logement abordable

Le problème n'est pas exclusivement slovaque ou centre-européen. La Commission européenne a publié en décembre 2024 le Plan européen pour un logement abordable, qui identifie comme principales causes de la crise les barrières réglementaires, l'augmentation des coûts de construction, le manque de main-d'œuvre dans le secteur de la construction et la pression des investisseurs institutionnels. Le plan prévoit une augmentation de l'offre, la mobilisation des investissements et un soutien ciblé aux groupes de population vulnérables.

Les pays voisins réagissent par des mesures concrètes. La République tchèque a adopté en avril 2025 une loi sur le soutien au logement et lance un fonds d'investissement de 76 millions d'euros pour le logement locatif abordable. La Pologne a lancé le programme Klúč k bývaniu (Clé du logement) dans le but de construire 15 000 logements sociaux la première année et 40 000 par an d'ici 2030.

Un agenda politique pour les prochaines élections

L'accessibilité au logement s'impose de plus en plus comme un thème des campagnes électorales à travers l'Europe centrale. Une étude publiée dans la revue spécialisée Buildings (MDPI) confirme qu'en République tchèque, en Slovaquie, en Pologne et en Autriche, la croissance des prix de l'immobilier est plus rapide que la croissance des revenus disponibles des ménages — et que sans changements systémiques dans l'offre de logements, cette tendance ne s'arrêtera pas.

Pour la Slovaquie, cela signifie une pression pour accélérer la construction, utiliser plus efficacement les fonds européens dans le domaine du logement et développer le secteur locatif, qui est encore à la traîne par rapport à l'Europe occidentale. Sans une combinaison de ces mesures, le risque est que l'accession à la propriété devienne un luxe inatteignable pour les jeunes ménages slovaques.