Wohnungen in Mitteleuropa verteuern sich am schnellsten in der EU

Mitteleuropa führt beim Anstieg der Immobilienpreise

Die Wohnungspreise in den Ländern der Visegrád-Gruppe – Slowakei, Tschechien, Ungarn und Polen – gehören zu den am schnellsten steigenden in der gesamten Europäischen Union. Laut Daten von Eurostat sind die Immobilienpreise im Euroraum und außerhalb desselben im dritten Quartal 2025 weiter gestiegen, wobei Ungarn einen Anstieg der Preise im Jahresvergleich von 15,1 Prozent verzeichnete – einen der höchsten in der gesamten Union. Die Slowakei reihte sich mit einem Wachstum von 11,3 Prozent unter die sechs Länder mit der dynamischsten Verteuerung ein.

Langfristig ist das Bild noch deutlicher. Seit 2010 sind die Immobilienpreise in Ungarn um mehr als 277 Prozent, in Tschechien um 155 Prozent und in der Slowakei und Polen um etwa 105 Prozent gestiegen. Tschechien und Ungarn verzeichneten im Jahrzehnt 2014–2024 ein nominales Wachstum von über 200 Prozent, was ein Vielfaches des EU-Durchschnitts von 50 Prozent ist.

Bratislava: Eine Stadt, in der die Löhne den Preisen nicht folgen

In der Slowakei ist die Situation in der Hauptstadt am ausgeprägtesten. Laut der Nationalbank der Slowakei erreichten die Preise für Wohnungen und Einfamilienhäuser im Jahr 2025 neue historische Höchststände. Bratislava ist in allen beobachteten Kategorien mit Abstand am teuersten – die Wohnungspreise in der Hauptstadt sind im letzten Jahrzehnt um rund 120 Prozent gestiegen. Das durchschnittliche nominale Gehalt in der Region Bratislava erreichte im zweiten Quartal 2025 1.960 Euro – was im Vergleich zu den Wohnungspreisen nur eine minimale Verbesserung darstellt.

Schätzungen der OECD zufolge benötigt die Slowakei 540.000 weitere Wohneinheiten, um die aktuelle Nachfrage zu decken. Stattdessen verzeichnete der Bausektor im ersten Halbjahr 2025 jedoch einen Rückgang der Baubeginne um 14,5 Prozent im Jahresvergleich, wobei auch die Zahl der erteilten Baugenehmigungen sank – um 13,7 Prozent.

Neues Baugesetz: Eine Reform nach fünfzig Jahren

Die Slowakei hat am 1. April 2025 ein neues Baugesetz verabschiedet, das die Rechtsnorm aus dem Jahr 1976 ersetzt. Die Reform hat den Anspruch, die Genehmigungsverfahren zu vereinfachen und zu digitalisieren, das bisherige zweistufige Verfahren zu einem einzigen zusammenzufassen und strengere Fristen für die Behörden einzuführen. Laut Rechtsanalysten könnten die Änderungen die Erteilung von Genehmigungen beschleunigen, aber ihre tatsächlichen Auswirkungen auf das Bauvolumen werden sich erst nach einigen Jahren zeigen. Kurzfristige Statistiken spiegeln bisher eher Unsicherheit und die Anpassung an neue Regeln wider.

Europäische Kommission startet Plan für bezahlbaren Wohnraum

Das Problem ist nicht ausschließlich slowakisch oder mitteleuropäisch. Die Europäische Kommission hat im Dezember 2024 den Europäischen Plan für bezahlbaren Wohnraum veröffentlicht, der als Hauptursachen der Krise regulatorische Hindernisse, steigende Baukosten, Arbeitskräftemangel im Baugewerbe und den Druck institutioneller Investoren identifiziert. Der Plan sieht eine Erhöhung des Angebots, die Mobilisierung von Investitionen und eine gezielte Unterstützung gefährdeter Bevölkerungsgruppen vor.

Die Nachbarländer reagieren mit konkreten Schritten. Die Tschechische Republik hat im April 2025 ein Gesetz zur Wohnraumförderung verabschiedet und startet einen Investitionsfonds in Höhe von 76 Millionen Euro für bezahlbaren Mietwohnraum. Polen hat das Programm Schlüssel zum Wohnen gestartet, mit dem Ziel, im ersten Jahr 15.000 Sozialwohnungen und bis 2030 jährlich 40.000 zu bauen.

Politische Agenda für die kommenden Wahlen

Die Verfügbarkeit von Wohnraum setzt sich in ganz Mitteleuropa zunehmend als Thema in Wahlkämpfen durch. Eine in der Fachzeitschrift Buildings (MDPI) veröffentlichte Studie bestätigt, dass in Tschechien, der Slowakei, Polen und Österreich der Anstieg der Immobilienpreise schneller ist als der Anstieg des verfügbaren Einkommens der Haushalte – und dass dieser Trend ohne systemische Veränderungen im Wohnungsangebot nicht aufzuhalten ist.

Für die Slowakei bedeutet dies Druck auf die Beschleunigung des Baus, eine effizientere Nutzung von EU-Mitteln im Bereich Wohnen und die Entwicklung des Mietsektors, der im Vergleich zu Westeuropa noch immer hinterherhinkt. Ohne eine Kombination dieser Maßnahmen droht Wohneigentum für junge slowakische Haushalte zu einem unerreichbaren Luxus zu werden.