Mieszkania w Europie Środkowej drożeją najszybciej w UE
Ceny nieruchomości w krajach Grupy Wyszehradzkiej, w tym na Słowacji, rosną najszybciej w całej UE. W Bratysławie ceny rosną szybciej niż płace, podaż nowych mieszkań nie nadąża za popytem, a dostępność mieszkań staje się kluczową kwestią polityczną.
Europa Środkowa liderem wzrostu cen nieruchomości
Ceny mieszkań w krajach Grupy Wyszehradzkiej – Słowacji, Czechach, Węgrzech i Polsce – należą do najszybciej rosnących w całej Unii Europejskiej. Według danych Eurostatu, ceny nieruchomości w strefie euro i poza nią rosły w trzecim kwartale 2025 roku, przy czym Węgry odnotowały roczny wzrost cen o 15,1 procent – jeden z najwyższych w całej Unii. Słowacja ze wzrostem o 11,3 procent znalazła się wśród sześciu krajów o najdynamiczniejszym wzroście cen.
W perspektywie długoterminowej obraz jest jeszcze bardziej wyraźny. Od 2010 roku ceny nieruchomości na Węgrzech wzrosły o ponad 277 procent, w Czechach o 155 procent, na Słowacji i w Polsce o około 105 procent. Czechy i Węgry odnotowały w dekadzie 2014–2024 nominalny wzrost przekraczający 200 procent, co jest wielokrotnie wyższe niż średnia UE na poziomie 50 procent.
Bratysława: miasto, w którym płace nie nadążają za cenami
Na Słowacji sytuacja jest najbardziej widoczna w stolicy. Według Narodowego Banku Słowacji, ceny mieszkań i domów jednorodzinnych w 2025 roku osiągnęły nowe historyczne maksima. Bratysława jest zdecydowanie najdroższa we wszystkich monitorowanych kategoriach – ceny mieszkań w stolicy wzrosły w ciągu ostatniej dekady o około 120 procent. Średnie nominalne wynagrodzenie w regionie bratysławskim w drugim kwartale 2025 roku wyniosło 1960 euro – co w porównaniu z cenami mieszkań stanowi jedynie minimalny postęp.
Według szacunków OECD, Słowacja potrzebowałaby 540 tysięcy dodatkowych mieszkań, aby zaspokoić obecny popyt. Zamiast tego sektor budowlany odnotował w pierwszej połowie 2025 roku spadek rozpoczętych budów o 14,5 procent rok do roku, a także spadek liczby wydanych pozwoleń na budowę – o 13,7 procent.
Nowa ustawa budowlana: reforma po pięćdziesięciu latach
Słowacja przyjęła 1 kwietnia 2025 roku nową ustawę budowlaną, która zastąpiła normę prawną z 1976 roku. Reforma ma na celu uproszczenie i digitalizację procesów wydawania pozwoleń, połączenie dotychczasowego dwustopniowego postępowania w jedno oraz wprowadzenie bardziej rygorystycznych terminów dla urzędów. Według analityków prawnych, zmiany mogą przyspieszyć wydawanie pozwoleń, ale ich realny wpływ na wielkość budownictwa będzie widoczny dopiero po kilku latach. Krótkoterminowe statystyki odzwierciedlają na razie raczej niepewność i dostosowywanie się do nowych zasad.
Komisja Europejska uruchamia plan dostępnego budownictwa mieszkaniowego
Problem nie dotyczy wyłącznie Słowacji ani Europy Środkowej. Komisja Europejska opublikowała w grudniu 2024 roku Europejski plan dostępnego budownictwa mieszkaniowego, który jako główne przyczyny kryzysu wskazuje bariery regulacyjne, rosnące koszty budowy, brak siły roboczej w budownictwie i presję inwestorów instytucjonalnych. Plan zakłada zwiększenie podaży, mobilizację inwestycji i ukierunkowane wsparcie dla grup ludności znajdujących się w trudnej sytuacji.
Sąsiednie kraje reagują konkretnymi krokami. Czechy w kwietniu 2025 roku uchwaliły ustawę o wsparciu mieszkalnictwa i uruchamiają fundusz inwestycyjny w wysokości 76 milionów euro na dostępne mieszkania na wynajem. Polska uruchomiła program Klucz do mieszkania, którego celem jest budowa 15 tysięcy mieszkań socjalnych w pierwszym roku i 40 tysięcy rocznie do 2030 roku.
Agenda polityczna na nadchodzące wybory
Dostępność mieszkań coraz wyraźniej przebija się jako temat kampanii wyborczych w całej Europie Środkowej. Badanie opublikowane w czasopiśmie naukowym Buildings (MDPI) potwierdza, że w Czechach, na Słowacji, w Polsce i Austrii wzrost cen nieruchomości jest szybszy niż wzrost dochodów rozporządzalnych gospodarstw domowych – i że bez systemowych zmian w podaży mieszkań trend ten nie zostanie zatrzymany.
Dla Słowacji oznacza to presję na przyspieszenie budowy, efektywniejsze wykorzystanie funduszy europejskich w obszarze mieszkalnictwa i rozwój sektora wynajmu, który w porównaniu z Europą Zachodnią wciąż pozostaje w tyle. Bez połączenia tych działań istnieje ryzyko, że własne mieszkanie stanie się dla młodych słowackich gospodarstw domowych niedostępnym luksusem.
