Los precios de la vivienda en Europa Central suben más rápido que en el resto de la UE

Europa Central lidera el aumento de los precios inmobiliarios

Los precios de la vivienda en los países del Grupo de Visegrado —Eslovaquia, República Checa, Hungría y Polonia— se encuentran entre los que más rápido crecen en toda la Unión Europea. Según datos de Eurostat, los precios de los inmuebles en la eurozona y fuera de ella siguieron aumentando durante el tercer trimestre de 2025, con Hungría registrando un aumento interanual de precios del 15,1 por ciento, uno de los más altos de toda la unión. Eslovaquia, con un crecimiento del 11,3 por ciento, se situó entre los seis países con la subida de precios más dinámica.

A largo plazo, la imagen es aún más llamativa. Desde 2010, los precios de los inmuebles han aumentado en Hungría en más de un 277 por ciento, en la República Checa en un 155 por ciento, y en Eslovaquia y Polonia en torno al 105 por ciento. La República Checa y Hungría registraron un crecimiento nominal superior al 200 por ciento en la década 2014-2024, lo que multiplica con creces la media de la UE, situada en el 50 por ciento.

Bratislava: una ciudad donde los salarios no alcanzan a los precios

En Eslovaquia, la situación es más evidente en la capital. Según el Banco Nacional de Eslovaquia, los precios de los pisos y las casas unifamiliares alcanzaron nuevos máximos históricos en 2025. Bratislava es, con diferencia, la más cara en todas las categorías analizadas: los precios de los pisos en la capital han aumentado aproximadamente un 120 por ciento en la última década. El salario nominal medio en la región de Bratislava alcanzó los 1.960 euros en el segundo trimestre de 2025, lo que representa sólo un avance mínimo en comparación con los precios de la vivienda.

Según estimaciones de la OCDE, Eslovaquia necesitaría 540.000 unidades de vivienda adicionales para cubrir la demanda actual. Sin embargo, en el primer semestre de 2025, el sector de la construcción registró un descenso interanual del 14,5 por ciento en el número de obras iniciadas, y también disminuyó el número de licencias de obra concedidas, en un 13,7 por ciento.

Nueva ley de construcción: una reforma después de cincuenta años

Eslovaquia adoptó una nueva ley de construcción el 1 de abril de 2025, que sustituyó a la norma jurídica de 1976. La reforma tiene la ambición de simplificar y digitalizar los procesos de autorización, fusionar el actual procedimiento de dos fases en uno solo e introducir plazos más estrictos para las autoridades. Según analistas jurídicos, los cambios podrían acelerar la expedición de permisos, pero su impacto real en el volumen de construcción no se manifestará hasta dentro de varios años. Las estadísticas a corto plazo reflejan, por ahora, más bien incertidumbre y adaptación a las nuevas normas.

La Comisión Europea lanza un plan de vivienda asequible

El problema no es exclusivamente eslovaco ni centroeuropeo. La Comisión Europea publicó en diciembre de 2024 el Plan Europeo de Vivienda Asequible, que identifica como principales causas de la crisis las barreras regulatorias, el aumento de los costes de construcción, la escasez de mano de obra en el sector de la construcción y la presión de los inversores institucionales. El plan prevé aumentar la oferta, movilizar inversiones y apoyar de forma específica a los grupos de población vulnerables.

Los países vecinos están respondiendo con medidas concretas. La República Checa aprobó en abril de 2025 una ley de apoyo a la vivienda y está poniendo en marcha un fondo de inversión de 76 millones de euros para la vivienda de alquiler asequible. Polonia ha lanzado el programa Llave para la vivienda con el objetivo de construir 15.000 viviendas sociales en el primer año y 40.000 al año hasta 2030.

Agenda política para las próximas elecciones

El acceso a la vivienda se está imponiendo cada vez más como tema de las campañas electorales en toda Europa Central. Una investigación publicada en la revista especializada Buildings (MDPI) confirma que en la República Checa, Eslovaquia, Polonia y Austria el aumento de los precios de la vivienda es más rápido que el aumento de la renta disponible de los hogares, y que sin cambios sistémicos en la oferta de vivienda esta tendencia no se detendrá.

Para Eslovaquia, esto significa presión para acelerar la construcción, utilizar de forma más eficaz los fondos europeos en el ámbito de la vivienda y desarrollar el sector del alquiler, que sigue estando rezagado en comparación con Europa Occidental. Sin una combinación de estas medidas, existe el riesgo de que la vivienda en propiedad se convierta en un lujo inalcanzable para los jóvenes hogares eslovacos.