Senat przegłosował przełomową ustawę zakazującą inwestorom instytucjonalnym kupowania domów

Historyczne głosowanie w sprawie mieszkalnictwa

Senat Stanów Zjednoczonych przegłosował 12 marca 2026 roku szeroko zakrojoną ustawę o dostępności mieszkań, w przytłaczającym, ponadpartyjnym głosowaniu 89–10. 21st Century ROAD to Housing Act, współautorstwa przewodniczącego senackiej Komisji Bankowej Tima Scotta (Republikanin z Karoliny Południowej) i wiceprzewodniczącej Elizabeth Warren (Demokratka z Massachusetts), stanowi najbardziej ambitną federalną interwencję na rynku nieruchomości mieszkaniowych od dziesięcioleci. U podstaw ustawy leży atak na „właścicieli z Wall Street”, powszechnie obwinianych za wykluczanie zwykłych Amerykanów z możliwości posiadania własnego domu.

Zakaz dla inwestorów instytucjonalnych

Najbardziej nagłośniony zapis ustawy zakazuje dużym inwestorom instytucjonalnym – zdefiniowanym jako podmioty, które bezpośrednio lub pośrednio posiadają co najmniej 350 domów jednorodzinnych – kupowania dodatkowych nieruchomości. Zakaz wejdzie w życie 180 dni po uchwaleniu i ma wygasnąć po 15 latach.

Ustawodawstwo przewiduje jednak ograniczone wyjątki. Inwestorzy nadal mogą kupować lub budować domy specjalnie na rynek wynajmu, ale te nieruchomości muszą zostać sprzedane indywidualnym właścicielom w ciągu siedmiu lat. Co istotne, ustawa nie wymaga zbycia istniejących dużych portfeli, co oznacza, że obecne zasoby pozostają nienaruszone.

Grupy branżowe, w tym National Association of Home Builders i Mortgage Bankers Association, ostrzegły, że siedmioletni wymóg wyprzedaży może skutecznie zabić sektor budowy na wynajem, zmniejszając podaż nowych mieszkań w czasie, gdy kraj stoi w obliczu znacznego niedoboru.

Deregulacja i zakaz CBDC

Oprócz zakazu dla inwestorów, ustawa zawiera szeroki pakiet reform regulacyjnych i dotyczących planowania przestrzennego, mających na celu przyspieszenie budowy mieszkań – usuwając federalne przeszkody, które od dawna opóźniają projekty budowlane w całym kraju.

W godnym uwagi dodatku, Senat wprowadził przepis zakazujący Rezerwie Federalnej emisji cyfrowej waluty banku centralnego (CBDC) do 31 grudnia 2030 roku. Biały Dom wydał formalne oświadczenie popierające ustawę i szczególnie podkreślił zakaz CBDC jako priorytet prezydencki, odzwierciedlając długotrwały sprzeciw prezydenta Trumpa wobec cyfrowego dolara.

Niepewna droga w Izbie Reprezentantów

Pomimo przytłaczającego głosowania w Senacie, legislacyjna przyszłość ustawy jest daleka od pewności. Izba Reprezentantów wcześniej uchwaliła własną wersję ustawy – wówczas zatytułowaną Housing for the 21st Century Act (H.R. 6644) – stosunkiem głosów 390–9 w dniu 9 lutego 2026 roku. Jednak istotne poprawki Senatu spowodowały tarcia.

Przywódcy Republikanów w Izbie Reprezentantów sprzeciwili się procesowi, argumentując, że zostali odsunięci na boczny tor podczas negocjacji w Senacie. Kluczowe punkty sporne obejmują żądania stałego zakazu CBDC, a nie tymczasowego zamrożenia Senatu, a także dodatkowe przepisy deregulacyjne dla banków społecznościowych. Dodatkowo, prezydent Trump oświadczył 9 marca, że nie podpisze żadnego ustawodawstwa, dopóki Kongres nie uchwali oddzielnej ustawy o identyfikacji wyborców – deklaracja, która rzuciła cień na harmonogram ustawy o mieszkalnictwie.

Co to oznacza dla rynku

Analitycy twierdzą, że jeśli ustawa zostanie podpisana, będzie to najbardziej znaczące federalne ograniczenie inwestycji w nieruchomości od czasu reform po kryzysie finansowym z 2008 roku. W ciągu ostatniej dekady inwestorzy instytucjonalni nabyli setki tysięcy domów jednorodzinnych, szczególnie w miastach Sun Belt, podnosząc ceny na rynkach, na których osoby kupujące po raz pierwszy konkurują bezpośrednio z korporacjami z głębokimi kieszeniami. Zwolennicy argumentują, że zakaz znacząco przesunie równowagę z powrotem w kierunku indywidualnej własności. Krytycy odpowiadają, że adresuje on objawy, a nie przyczyny, i że tylko dramatyczne zwiększenie podaży mieszkań może trwale obniżyć ceny.

Na razie ustawa wraca do Izby Reprezentantów, gdzie negocjatorzy muszą pogodzić dwie zasadniczo różne wersje – albo patrzeć, jak rzadki moment ponadpartyjnego konsensusu po cichu wygasa.