Senat verabschiedet bahnbrechendes Gesetz zum Verbot von Immobilienkäufen durch Investoren

Eine historische Abstimmung zum Thema Wohnen

Der Senat der Vereinigten Staaten hat am 12. März 2026 mit einer überwältigenden parteiübergreifenden Mehrheit von 89 zu 10 Stimmen ein umfassendes Gesetz zur Förderung bezahlbaren Wohnraums verabschiedet. Der 21st Century ROAD to Housing Act, mitverfasst vom Vorsitzenden des Bankenausschusses des Senats, Tim Scott (Republikaner, South Carolina), und dem ranghöchsten Mitglied Elizabeth Warren (Demokratin, Massachusetts), stellt den ehrgeizigsten bundesstaatlichen Eingriff in den Wohnimmobilienmarkt seit Jahrzehnten dar. Im Kern zielt das Gesetz auf die Wall-Street-Vermieter ab, denen weithin die Schuld daran gegeben wird, dass sie normale Amerikaner vom Wohneigentum ausschließen.

Das Verbot für institutionelle Investoren

Die aufsehenerregendste Bestimmung des Gesetzes verbietet großen institutionellen Investoren – definiert als Unternehmen, die direkt oder indirekt mindestens 350 Einfamilienhäuser besitzen – den Kauf weiterer Immobilien. Das Verbot würde 180 Tage nach Inkrafttreten wirksam und soll nach 15 Jahren automatisch auslaufen.

Das Gesetz sieht jedoch begrenzte Ausnahmen vor. Investoren dürfen weiterhin Häuser speziell für den Mietmarkt kaufen oder bauen, diese Immobilien müssen jedoch innerhalb von sieben Jahren an einzelne Hausbesitzer verkauft werden. Entscheidend ist, dass das Gesetz nicht die Veräußerung bestehender großer Portfolios vorschreibt, was bedeutet, dass aktuelle Bestände unberührt bleiben.

Branchenverbände, darunter die National Association of Home Builders und die Mortgage Bankers Association, warnten, dass die siebenjährige Verkaufsauflage den Build-to-Rent-Sektor effektiv abwürgen und das Angebot an neuem Wohnraum in einer Zeit verringern könnte, in der das Land mit einem erheblichen Mangel konfrontiert ist.

Deregulierung und ein CBDC-Verbot

Über das Investorenverbot hinaus enthält das Gesetz ein breites Paket von Zonen- und Regulierungsreformen, die den Wohnungsbau beschleunigen sollen – indem bundesstaatliche Hindernisse beseitigt werden, die den Wohnungsbau im ganzen Land seit langem verzögern.

In einer bemerkenswerten Ergänzung fügte der Senat eine Bestimmung hinzu, die es der Federal Reserve untersagt, bis zum 31. Dezember 2030 eine digitale Zentralbankwährung (CBDC) herauszugeben. Das Weiße Haus gab eine formelle Erklärung zur Unterstützung des Gesetzes ab und hob insbesondere das CBDC-Verbot als eine Priorität des Präsidenten hervor, was die langjährige Ablehnung eines digitalen Dollars durch Präsident Trump widerspiegelt.

Ein ungewisser Weg im Repräsentantenhaus

Trotz der überwältigenden Mehrheit im Senat ist die legislative Zukunft des Gesetzes alles andere als gesichert. Das Repräsentantenhaus hatte zuvor seine eigene Version des Gesetzes – damals unter dem Titel Housing for the 21st Century Act (H.R. 6644) – am 9. Februar 2026 mit 390 zu 9 Stimmen verabschiedet. Die wesentlichen Änderungen des Senats haben jedoch zu Reibungen geführt.

Führende Republikaner im Repräsentantenhaus haben den Prozess kritisiert und argumentiert, dass sie während der Verhandlungen im Senat an den Rand gedrängt wurden. Zu den wichtigsten Streitpunkten gehören Forderungen nach einem dauerhaften CBDC-Verbot anstelle des vorübergehenden Einfrierens durch den Senat sowie zusätzliche Deregulierungsbestimmungen für Gemeinschaftsbanken. Erschwerend kommt hinzu, dass Präsident Trump am 9. März erklärte, er werde keine Gesetze unterzeichnen, bis der Kongress ein separates Gesetz zur Wählerausweis-Pflicht verabschiedet – eine Erklärung, die einen Schatten auf den Zeitplan des Wohngesetzes geworfen hat.

Was es für den Markt bedeutet

Analysten sagen, dass das Gesetz, falls es in Kraft tritt, die bedeutendste bundesstaatliche Beschränkung für Immobilieninvestitionen seit den Reformen nach der Finanzkrise von 2008 darstellen würde. In den letzten zehn Jahren haben institutionelle Investoren Hunderttausende von Einfamilienhäusern erworben, insbesondere in Städten des Sun Belt, was die Preise in Märkten in die Höhe getrieben hat, in denen Erstkäufer direkt mit finanzstarken Unternehmen konkurrieren. Befürworter argumentieren, dass das Verbot das Gleichgewicht wieder in Richtung individuellen Eigentums verschieben würde. Kritiker entgegnen, dass es Symptome statt Ursachen bekämpft und dass nur eine drastische Erhöhung des Wohnraumangebots die Preise nachhaltig senken kann.

Vorerst geht das Gesetz zurück an das Repräsentantenhaus, wo die Verhandlungsführer zwei grundlegend unterschiedliche Versionen in Einklang bringen müssen – oder einen seltenen Moment parteiübergreifenden Konsenses stillschweigend verfallen lassen.