Senát schválil přelomový zákon zakazující nákup domů investory

Historické hlasování o bydlení

Senát Spojených států schválil 12. března 2026 rozsáhlou legislativu o dostupnému bydlení drtivou většinou 89–10 hlasů napříč stranami. Zákon 21st Century ROAD to Housing Act, jehož spoluautory jsou předseda senátního bankovního výboru Tim Scott (R-SC) a členka výboru Elizabeth Warren (D-MA), představuje nejambicióznější federální zásah do rezidenčního realitního trhu za poslední desetiletí. Základem zákona je zacílení na „Wall Street landlords“, kteří jsou široce obviňováni z toho, že běžní Američané si kvůli nim nemohou dovolit vlastní bydlení.

Zákaz pro institucionální investory

Nejvíce pozornosti poutá ustanovení zákona, které zakazuje velkým institucionálním investorům – definovaným jako subjekty, které přímo nebo nepřímo vlastní alespoň 350 rodinných domů – nakupovat další nemovitosti. Zákaz by vstoupil v platnost 180 dní po uzákonění a má se automaticky ukončit po 15 letech.

Legislativa však stanovuje omezené výjimky. Investoři mohou stále kupovat nebo stavět domy speciálně pro trh s nájemním bydlením, ale tyto nemovitosti musí být prodány jednotlivým majitelům domů do sedmi let. Zásadní je, že zákon nevyžaduje, aby stávající velká portfolia byla odprodána, což znamená, že současné držby zůstávají nedotčeny.

Průmyslové skupiny, včetně National Association of Home Builders a Mortgage Bankers Association, varovaly, že sedmiletý požadavek na odprodej by mohl fakticky zničit sektor build-to-rent, což by snížilo nabídku nového bydlení v době, kdy země čelí značnému nedostatku.

Deregulace a zákaz CBDC

Kromě zákazu pro investory obsahuje návrh zákona široký balíček zonálních a regulačních reforem, jejichž cílem je urychlit výstavbu bydlení – odstranění federálních překážek, které dlouho zdržovaly projekty výstavby domů po celé zemi.

Pozoruhodným doplňkem je ustanovení, které zakazuje Federálnímu rezervnímu systému vydávat digitální měnu centrální banky (CBDC) do 31. prosince 2030. Bílý dům vydal formální prohlášení na podporu návrhu zákona a konkrétně vyzdvihl zákaz CBDC jako prezidentskou prioritu, což odráží dlouhodobý odpor prezidenta Trumpa k digitálnímu dolaru.

Nejistá cesta ve Sněmovně reprezentantů

Navzdory drtivému hlasování Senátu je legislativní budoucnost návrhu zákona zdaleka nejistá. Sněmovna reprezentantů již dříve schválila vlastní verzi legislativy – tehdy nazvanou Housing for the 21st Century Act (H.R. 6644) – poměrem hlasů 390–9 dne 9. února 2026. Podstatné změny Senátu však vytvořily třecí plochy.

Republikánští lídři ve Sněmovně reprezentantů vznesli námitky proti procesu a tvrdili, že byli během senátních jednání odstaveni na vedlejší kolej. Mezi klíčové sporné body patří požadavky na trvalý zákaz CBDC namísto dočasného zmrazení ze strany Senátu, stejně jako další ustanovení o deregulaci komunitních bank. Další komplikací je, že prezident Trump 9. března prohlásil, že nepodepíše žádnou legislativu, dokud Kongres neschválí samostatný zákon o průkazech totožnosti voličů – prohlášení, které vrhlo stín na časový harmonogram návrhu zákona o bydlení.

Co to znamená pro trh

Pokud bude návrh zákona podepsán a stane se zákonem, analytici tvrdí, že by to znamenalo nejvýznamnější federální omezení investic do nemovitostí od reforem po finanční krizi v roce 2008. V posledním desetiletí institucionální investoři získali stovky tisíc rodinných domů, zejména ve městech Sun Belt, což zvyšuje ceny na trzích, kde s korporacemi s hlubokými kapsami přímo soutěží kupci, kteří si kupují bydlení poprvé. Zastánci tvrdí, že zákaz by smysluplně posunul rovnováhu zpět směrem k individuálnímu vlastnictví. Kritici namítají, že řeší spíše symptomy než základní příčiny, a že pouze dramatické zvýšení nabídky bydlení může trvale snížit ceny.

Prozatím se návrh zákona vrací do Sněmovny reprezentantů, kde musí vyjednavači sladit dvě podstatně odlišné verze – nebo sledovat, jak vzácný okamžik bipartisanského konsenzu tiše vyprší.