El Senado aprueba un proyecto de ley histórico para prohibir la compra de viviendas por parte de inversores

Un voto histórico sobre la vivienda

El Senado de los Estados Unidos aprobó una amplia legislación sobre la asequibilidad de la vivienda el 12 de marzo de 2026, en una abrumadora votación bipartidista de 89 a 10. La Ley ROAD a la Vivienda del Siglo XXI, coescrita por el Presidente del Comité Bancario del Senado, Tim Scott (R-SC) y la Miembro de Mayor Rango, Elizabeth Warren (D-MA), representa la intervención federal más ambiciosa en el mercado inmobiliario residencial en décadas. En esencia, el proyecto de ley se dirige a los propietarios de Wall Street, ampliamente culpados de impedir que los estadounidenses comunes y corrientes accedan a la propiedad de la vivienda.

La prohibición de los inversores institucionales

La disposición más llamativa del proyecto de ley prohíbe a los grandes inversores institucionales —definidos como entidades que directa o indirectamente poseen al menos 350 viviendas unifamiliares— la compra de propiedades adicionales. La prohibición entraría en vigor 180 días después de su promulgación y está previsto que se autoextinga después de 15 años.

La legislación establece exenciones limitadas. Los inversores aún pueden comprar o construir viviendas específicamente para el mercado de alquiler, pero esas propiedades deben venderse a propietarios individuales en un plazo de siete años. Crucialmente, el proyecto de ley no exige que se vendan las grandes carteras existentes, lo que significa que las tenencias actuales permanecen intactas.

Grupos de la industria, incluyendo la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas y la Asociación de Banqueros Hipotecarios, advirtieron que el requisito de venta en siete años podría efectivamente matar el sector de construcción para alquiler, reduciendo la nueva oferta de viviendas en un momento en que el país enfrenta una escasez significativa.

Desregulación y prohibición de una CBDC

Más allá de la prohibición de los inversores, el proyecto de ley contiene un amplio paquete de reformas de zonificación y regulatorias destinadas a acelerar la construcción de viviendas, eliminando los obstáculos federales que durante mucho tiempo han retrasado los proyectos de construcción de viviendas en todo el país.

En una adición notable, el Senado insertó una disposición que prohíbe a la Reserva Federal emitir una moneda digital del banco central (CBDC) hasta el 31 de diciembre de 2030. La Casa Blanca emitió una declaración formal apoyando el proyecto de ley y destacó específicamente la prohibición de la CBDC como una prioridad presidencial, reflejando la larga oposición del Presidente Trump a un dólar digital.

Un camino incierto en la Cámara de Representantes

A pesar de la votación abrumadora del Senado, el futuro legislativo del proyecto de ley está lejos de ser seguro. La Cámara de Representantes había aprobado previamente su propia versión de la legislación —entonces titulada Ley de Vivienda para el Siglo XXI (H.R. 6644)— por un margen de 390 a 9 el 9 de febrero de 2026. Pero las enmiendas sustanciales del Senado han creado fricción.

Los líderes republicanos de la Cámara de Representantes han objetado el proceso, argumentando que fueron marginados durante las negociaciones del Senado. Los principales puntos de fricción incluyen las demandas de una prohibición permanente de la CBDC en lugar de la congelación temporal del Senado, así como disposiciones adicionales de desregulación de los bancos comunitarios. Para complicar aún más las cosas, el Presidente Trump declaró el 9 de marzo que no firmaría ninguna legislación hasta que el Congreso apruebe un proyecto de ley separado de identificación de votantes, una declaración que ha ensombrecido el calendario del proyecto de ley de vivienda.

Lo que significa para el mercado

Si se convierte en ley, los analistas dicen que el proyecto de ley marcaría la restricción federal más significativa a la inversión inmobiliaria desde las reformas posteriores a la crisis financiera de 2008. Durante la última década, los inversores institucionales han adquirido cientos de miles de viviendas unifamiliares, particularmente en las ciudades del Cinturón del Sol, elevando los precios en los mercados donde los compradores primerizos compiten directamente con corporaciones con grandes recursos. Los defensores argumentan que la prohibición cambiaría significativamente el equilibrio de nuevo hacia la propiedad individual. Los críticos argumentan que aborda los síntomas en lugar de las causas fundamentales, y que solo el aumento drástico de la oferta de viviendas puede reducir los precios de manera sostenible.

Por ahora, el proyecto de ley regresa a la Cámara de Representantes, donde los negociadores deben conciliar dos versiones sustancialmente diferentes, o ver cómo un raro momento de consenso bipartidista expira silenciosamente.