Senát schválil prelomový zákon zakazujúci nákup domov investormi

Historické hlasovanie o bývaní

Senát Spojených štátov schválil 12. marca 2026 rozsiahly zákon o dostupnosti bývania drvivou väčšinou 89 ku 10 hlasov. Zákon o bývaní pre 21. storočie (ROAD), ktorého spoluautormi sú predseda senátneho bankového výboru Tim Scott (republikán za štát Južná Karolína) a členka výboru Elizabeth Warrenová (demokratka za štát Massachusetts), predstavuje najambicióznejší federálny zásah do rezidenčného realitného trhu za posledné desaťročia. Základom zákona je zameranie sa na prenajímateľov z Wall Street, ktorí sú všeobecne obviňovaní z toho, že bežným Američanom znemožňujú vlastniť dom.

Zákaz pre inštitucionálnych investorov

Najviac medializované ustanovenie zákona zakazuje veľkým inštitucionálnym investorom – definovaným ako subjekty, ktoré priamo alebo nepriamo vlastnia aspoň 350 rodinných domov – nakupovať ďalšie nehnuteľnosti. Zákaz by nadobudol účinnosť 180 dní po prijatí a mal by sa automaticky ukončiť po 15 rokoch.

Legislatíva však stanovuje obmedzené výnimky. Investori môžu stále kupovať alebo stavať domy špeciálne určené na prenájom, ale tieto nehnuteľnosti musia byť predané jednotlivým vlastníkom domov do siedmich rokov. Zásadné je, že zákon nevyžaduje odpredaj existujúcich rozsiahlych portfólií, čo znamená, že súčasné podiely zostávajú nedotknuté.

Priemyselné skupiny, vrátane Národnej asociácie staviteľov domov a Asociácie hypotekárnych bankárov, varovali, že sedemročná požiadavka na odpredaj by mohla fakticky zlikvidovať sektor výstavby na prenájom, čím by sa znížila ponuka nových bytov v čase, keď krajina čelí výraznému nedostatku.

Deregulácia a zákaz CBDC

Okrem zákazu pre investorov obsahuje zákon rozsiahly balík zonálnych a regulačných reforiem, ktorých cieľom je urýchliť výstavbu bytov – odstrániť federálne prekážky, ktoré dlhodobo odďaľujú projekty výstavby domov po celej krajine.

Významným doplnkom je, že Senát vložil ustanovenie zakazujúce Federálnemu rezervnému systému vydávať digitálnu menu centrálnej banky (CBDC) do 31. decembra 2030. Biely dom vydal formálne vyhlásenie podporujúce zákon a konkrétne vyzdvihol zákaz CBDC ako prezidentskú prioritu, čo odráža dlhodobý odpor prezidenta Trumpa voči digitálnemu doláru.

Neistá cesta v Snemovni reprezentantov

Napriek jednoznačnému hlasovaniu Senátu je legislatívna budúcnosť zákona ďaleko od istoty. Snemovňa reprezentantov už predtým schválila vlastnú verziu legislatívy – vtedy s názvom Zákon o bývaní pre 21. storočie (H.R. 6644) – pomerom hlasov 390 ku 9 dňa 9. februára 2026. Podstatné zmeny Senátu však vytvorili trenice.

Lídri republikánov v Snemovni reprezentantov namietali proti tomuto procesu a tvrdili, že boli odstavení na vedľajšiu koľaj počas rokovaní v Senáte. Medzi kľúčové sporné body patria požiadavky na trvalý zákaz CBDC namiesto dočasného zmrazenia zo strany Senátu, ako aj ďalšie ustanovenia o deregulácii komunitných bánk. Situáciu ďalej komplikuje skutočnosť, že prezident Trump 9. marca vyhlásil, že nepodpíše žiadny zákon, kým Kongres neschváli samostatný zákon o preukazovaní totožnosti voličov – vyhlásenie, ktoré vrhlo tieň na časový harmonogram zákona o bývaní.

Čo to znamená pre trh

Ak bude zákon podpísaný, analytici tvrdia, že by to znamenalo najvýznamnejšie federálne obmedzenie investícií do nehnuteľností od reforiem po finančnej kríze v roku 2008. Za posledné desaťročie inštitucionálni investori získali státisíce rodinných domov, najmä v mestách v takzvanom Sun Belt, čím zvýšili ceny na trhoch, kde prví kupujúci priamo konkurujú korporáciám s hlbokými vreckami. Zástancovia tvrdia, že zákaz by zmysluplne posunul rovnováhu späť smerom k individuálnemu vlastníctvu. Kritici namietať, že rieši skôr symptómy ako základné príčiny a že len dramatické zvýšenie ponuky bytov môže trvalo znížiť ceny.

Zatiaľ sa zákon vracia do Snemovne reprezentantov, kde musia vyjednávači zosúladiť dve podstatne odlišné verzie – alebo sledovať, ako vzácny moment bipartitného konsenzu ticho vyprší.