Byty v strednej Európe zdražujú najrýchlejšie v EÚ

Stredná Európa vedie v raste cien nehnuteľností

Ceny bytov v krajinách Vyšehradskej štvorky — Slovensku, Česku, Maďarsku a Poľsku — patria k najrýchlejšie rastúcim v celej Európskej únii. Podľa údajov Eurostatu vzrástli ceny nehnuteľností v eurozóne aj mimo nej počas tretieho štvrťroka 2025 ďalej, pričom Maďarsko zaznamenalo medziročný nárast cien o 15,1 percenta — jeden z najvyšších v celej únii. Slovensko s rastom 11,3 percenta sa zaradilo medzi šesť krajín s najdynamickejším zdražovaním.

V dlhodobom horizonte je obraz ešte výraznejší. Od roku 2010 vzrástli ceny nehnuteľností v Maďarsku o viac ako 277 percent, v Česku o 155 percent, na Slovensku a v Poľsku zhruba o 105 percent. Česká republika a Maďarsko zaznamenali za dekádu 2014 – 2024 nominálny rast presahujúci 200 percent, čo je násobne viac ako priemer EÚ na úrovni 50 percent.

Bratislava: mesto, kde mzdy nestíhajú ceny

Na Slovensku je situácia najvypuklejšia v hlavnom meste. Podľa Národnej banky Slovenska dosiahli ceny bytov aj rodinných domov v roku 2025 nové historické maximá. Bratislava je suverénne najdrahšia vo všetkých sledovaných kategóriách — ceny bytov v hlavnom meste vzrástli za poslednú dekádu o približne 120 percent. Priemerná nominálna mzda v Bratislavskom kraji pritom v druhom štvrťroku 2025 dosiahla 1 960 eur — čo v porovnaní s cenami bytov predstavuje len minimálny posun.

Podľa odhadov OECD by Slovensko potrebovalo na pokrytie aktuálneho dopytu 540-tisíc ďalších bytových jednotiek. Namiesto toho však stavebný sektor zaznamenal v prvom polroku 2025 pokles začatých stavieb o 14,5 percenta medziročne, pričom klesol aj počet vydaných stavebných povolení — o 13,7 percenta.

Nový stavebný zákon: reforma po päťdesiatich rokoch

Slovensko prijalo od 1. apríla 2025 nový stavebný zákon, ktorý nahradil právnu normu z roku 1976. Reforma má ambíciu zjednodušiť a zdigitalizovať povoľovacie procesy, zlúčiť doterajšie dvojstupňové konanie do jedného a zaviesť prísnejšie lehoty pre úrady. Podľa právnych analytikov by zmeny mohli urýchliť vydávanie povolení, no ich reálny dopad na objem výstavby sa prejaví až s odstupom niekoľkých rokov. Krátkodobé štatistiky zatiaľ odrážajú skôr neistotu a prispôsobovanie sa novým pravidlám.

Európska komisia spúšťa plán dostupného bývania

Problém nie je výlučne slovenský ani stredoeurópsky. Európska komisia publikovala v decembri 2024 Európsky plán dostupného bývania, ktorý identifikuje ako hlavné príčiny krízy regulačné bariéry, rastúce stavebné náklady, nedostatok pracovnej sily v stavebníctve a tlak inštitucionálnych investorov. Plán predpokladá zvýšenie ponuky, mobilizáciu investícií a cielenú podporu zraniteľných skupín obyvateľstva.

Susedné krajiny reagujú konkrétnymi krokmi. Česká republika v apríli 2025 schválila zákon o podpore v bývaní a spúšťa investičný fond vo výške 76 miliónov eur na dostupné nájomné bývanie. Poľsko spustilo program Klúč k bývaniu s cieľom postaviť 15-tisíc sociálnych bytov v prvom roku a 40-tisíc ročne do roku 2030.

Politická agenda pre nadchádzajúce voľby

Dostupnosť bývania sa čoraz výraznejšie presadzuje ako téma volebných kampaní naprieč strednou Európou. Výskum publikovaný v odbornom časopise Buildings (MDPI) potvrdzuje, že v Česku, na Slovensku, v Poľsku aj Rakúsku je rast cien nehnuteľností rýchlejší ako rast disponibilných príjmov domácností — a že bez systémových zmien v ponuke bytov sa tento trend nezastaví.

Pre Slovensko to znamená tlak na urýchlenie výstavby, efektívnejšie využívanie eurofondov v oblasti bývania a rozvoj nájomného sektora, ktorý v porovnaní so západnou Európou stále zaostáva. Bez kombinácie týchto opatrení hrozí, že vlastné bývanie sa pre mladé slovenské domácnosti stane nedosiahnuteľným luxusom.