Evropský trh s nemovitostmi ožívá s návratem investorů

Začíná nový cyklus

Po dvou letech opatrného útlumu se evropský trh s nemovitostmi přeřazuje na vyšší rychlost. Klesající inflace, stabilizující se úrokové sazby a zužující se rozpětí mezi nabídkami a poptávkami přitahují institucionální kapitál zpět do evropského realitního sektoru počátkem roku 2026. Otázka už nezní, zda oživení probíhá – ale jak trvanlivé toto oživení bude.

Podle Savills se očekává, že objem investic do evropských nemovitostí dosáhne jen v prvním čtvrtletí roku 2026 přibližně 52 miliard EUR, což představuje meziroční nárůst o 6 %. Za celý rok firma předpovídá 16% nárůst investiční aktivity, přičemž celkový objem transakcí se blíží 275 miliardám EUR – což je stále pod průměrem 315 miliard EUR z let 2016–2022, ale jasný posun správným směrem.

Nájemné v celé Evropě roste

Nájemní trhy jsou nejbezprostřednějším příjemcem oživení. Omezení nabídky, která se nahromadila během let potlačené výstavby, se nyní přímo promítají do růstu cen. V celé Evropě roste nájemné v rezidenčních nemovitostech ročně o 3–4 %, s výraznými rozdíly v závislosti na trhu.

Španělsko je v čele: analytici předpovídají růst cen nájemného o 5,3 % v roce 2026, což navazuje na kumulativní nárůst o 30 % od roku 2019. CaixaBank Research uvádí, že španělský trh s bydlením vstoupil do nové fáze expanze, tažené silnou zaměstnaností a trvalou nedostatečnou nabídkou ve velkých městských centrech. Německo se naopak zotavuje mírněji: nájemné v sedmi hlavních městech země vzrostlo v roce 2024 přibližně o 3,5 % a pro rok 2026 se předpokládá přibližně 3,1 %, protože dostupnost hypoték se pomalu zlepšuje s klesajícími sazbami směrem ke 3 %.

Sektory bydlení v centru pozornosti

Chuť investorů se soustřeďuje na takzvané „sektory bydlení“ – širokou kategorii zahrnující byty určené k pronájmu, coliving, studentské ubytování a seniorské bydlení. Podle PwC's Emerging Trends in Real Estate 2026 byl rezidenční sektor v roce 2025 největším realitním sektorem a očekává se, že si tuto pozici udrží i letos.

Seniorské bydlení přitahuje zvláštní pozornost. Nejstarším příslušníkům generace baby boomers bude v roce 2026 80 let, což tlačí poptávku po účelově postavených zařízeních pro seniory na rekordní úroveň, zatímco růst nabídky zůstává blízko nejnižší úrovně od roku 2006. Projekty colivingu také získávají na popularitě ve Velké Británii a Francii, protože developeři se obracejí k provozním rezidenčním aktivům, která nabízejí trvanlivost příjmů a cenovou sílu, uvádí ING Think.

Monetární politika: Vítr v zádech – s výhradami

Evropská centrální banka ponechala svou depozitní sazbu na svém prvním zasedání v roce 2026 beze změny, což signalizuje, že inflace je na dobré cestě k dosažení střednědobého cíle 2 %. Vlastní projekce ECB předpokládají průměrnou celkovou inflaci 1,6 % v roce 2026 – výrazné zpomalení, které dává kupujícím a developerům nemovitostí jasnější nákladové prostředí, než jaké měli za poslední tři roky.

Sentiment investorů tento posun odráží. Index Euro Sentix Investor se v únoru 2026 vrátil do kladných hodnot a vzrostl na 4,2 z -1,8 v lednu, podle nejnovějšího Investment Nowcast od Savills. Rodinné firmy, jednotlivci s vysokým čistým jměním a fondy soukromého kapitálu se vracejí na trh a připojují se k vracejícím se institucionálním kupcům.

Geopolitické mraky na obzoru

Navzdory optimismu zůstává oživení křehké. Cushman & Wakefield varuje, že fiskální a geopolitické obavy – včetně obchodního napětí a volatility na energetickém trhu – by mohly zatížit sentiment a zpomalit tempo transakcí. Regulační složitost přidává další vrstvu: regulace nájemného ve Španělsku a Francii v kombinaci s vysokými stavebními náklady ve Velké Británii a Portugalsku komplikují uzavírání obchodů na některých z nejlikvidnějších evropských trzích.

Konsenzus mezi analytiky je opatrná důvěra. Evropský trh s nemovitostmi už není v útlumu – ale cesta od oživení k plnohodnotnému novému cyklu silně závisí na faktorech, které jsou daleko za hranicemi samotného realitního sektoru.