El mercado inmobiliario europeo se recupera con el regreso de los inversores

Comienza un nuevo ciclo

Tras dos años de repliegue cauteloso, el mercado inmobiliario europeo está cambiando de marcha. La caída de la inflación, un entorno de tipos de interés estabilizado y la reducción de las diferencias entre precios de compra y venta están atrayendo de nuevo capital institucional al sector inmobiliario del continente a principios de 2026. La pregunta ya no es si hay una recuperación en marcha, sino cuán duradera será esa recuperación.

Según Savills, se espera que el volumen de inversión inmobiliaria en Europa alcance aproximadamente los 52.000 millones de euros solo en el primer trimestre de 2026, un aumento del 6% interanual. Para el año completo, la firma prevé un salto del 16% en la actividad inversora, con un volumen total de transacciones que se acercará a los 275.000 millones de euros, todavía por debajo de la media de 315.000 millones de euros de 2016-2022, pero un claro cambio de dirección.

Los alquileres suben en todo el continente

Los mercados de alquiler son los beneficiarios más inmediatos de la recuperación. Las limitaciones de la oferta acumuladas durante años de construcción reprimida se están traduciendo directamente en un crecimiento de los precios. En toda Europa, los alquileres residenciales están aumentando entre un 3 y un 4% anual, con variaciones significativas según el mercado.

España lidera el grupo: los analistas prevén un crecimiento del precio del alquiler del 5,3% en 2026, basándose en un aumento acumulado del 30% desde 2019. CaixaBank Research señala que el mercado inmobiliario del país ha entrado en una nueva fase expansiva, impulsada por un fuerte empleo y una persistente escasez de oferta en los principales centros urbanos. Alemania, por el contrario, se está recuperando de forma más moderada: los alquileres en las siete principales ciudades del país crecieron alrededor del 3,5% en 2024 y se prevén en aproximadamente el 3,1% para 2026, a medida que la asequibilidad de las hipotecas mejora lentamente con la disminución de los tipos hacia el 3%.

Los sectores residenciales toman el protagonismo

El apetito de los inversores se está concentrando en los llamados "sectores residenciales", una amplia categoría que abarca apartamentos de alquiler de nueva construcción, *coliving*, residencias de estudiantes y residencias para la tercera edad. Según Emerging Trends in Real Estate 2026 de PwC, el residencial fue el sector inmobiliario más grande en 2025 y se espera que mantenga esa posición este año.

Las residencias para la tercera edad están atrayendo especial atención. Los *baby boomers* de mayor edad cumplen 80 años en 2026, lo que impulsa la demanda de instalaciones especializadas para la tercera edad a niveles récord, mientras que el crecimiento del inventario se mantiene cerca de su punto más bajo desde 2006. Los proyectos de *coliving* también están ganando terreno en el Reino Unido y Francia, a medida que los promotores se orientan hacia activos residenciales operativos que ofrecen durabilidad de los ingresos y poder de fijación de precios, señala ING Think.

Política monetaria: un viento de cola, con salvedades

El Banco Central Europeo mantuvo sin cambios su tipo de depósito en su primera reunión de 2026, lo que indica que la inflación está en camino de alcanzar el objetivo a medio plazo del 2%. Las propias proyecciones del BCE prevén una inflación general que promediará el 1,6% en 2026, una marcada desaceleración que ofrece a los compradores y promotores inmobiliarios un entorno de costes más claro del que han tenido en tres años.

El sentimiento de los inversores refleja este cambio. El índice Euro Sentix Investor volvió a territorio positivo en febrero de 2026, subiendo a 4,2 desde -1,8 en enero, según el último Investment Nowcast de Savills. Los *family offices*, las personas con alto patrimonio neto y los fondos de capital privado están reingresando al mercado, uniéndose a los compradores institucionales que regresan.

Nubes geopolíticas en el horizonte

A pesar del optimismo, la recuperación sigue siendo frágil. Cushman & Wakefield advierte que las preocupaciones fiscales y geopolíticas, incluidas las tensiones comerciales y la volatilidad del mercado energético, podrían pesar sobre el sentimiento y ralentizar el ritmo de las transacciones. La complejidad regulatoria añade otra capa: los controles de alquileres en España y Francia, combinados con los altos costes de construcción en el Reino Unido y Portugal, complican el cierre de acuerdos en algunos de los mercados más líquidos de Europa.

El consenso entre los analistas es de cautelosa confianza. El mercado inmobiliario europeo ya no está en retroceso, pero el camino desde la recuperación hasta un nuevo ciclo en toda regla depende en gran medida de factores que van mucho más allá del propio sector inmobiliario.