Europas Immobilienmarkt erholt sich mit der Rückkehr der Investoren

Ein neuer Zyklus beginnt

Nach zwei Jahren vorsichtigen Rückzugs schaltet Europas Immobilienmarkt einen Gang höher. Sinkende Inflation, ein sich stabilisierendes Zinsumfeld und sich verengende Geld-Brief-Spannen ziehen institutionelles Kapital Anfang 2026 zurück in den Immobiliensektor des Kontinents. Die Frage ist nicht mehr, ob eine Erholung im Gange ist – sondern wie nachhaltig sich diese Erholung erweisen wird.

Laut Savills werden die europäischen Immobilieninvestitionsvolumina allein im ersten Quartal 2026 voraussichtlich rund 52 Milliarden Euro erreichen, ein Anstieg von 6 % gegenüber dem Vorjahr. Für das Gesamtjahr prognostiziert das Unternehmen einen Anstieg der Investitionstätigkeit um 16 %, wobei sich das gesamte Transaktionsvolumen auf fast 275 Milliarden Euro belaufen wird – immer noch unter dem Durchschnitt von 315 Milliarden Euro für den Zeitraum 2016–2022, aber eine klare Richtungsänderung.

Mieten steigen auf dem gesamten Kontinent

Die Mietmärkte profitieren am unmittelbarsten von der Erholung. Angebotsengpässe, die sich während Jahren gedämpfter Bautätigkeit aufgebaut haben, wirken sich nun direkt auf das Preiswachstum aus. In ganz Europa steigen die Wohnungsmieten jährlich um 3–4 %, wobei es je nach Markt erhebliche Unterschiede gibt.

Spanien führt das Feld an: Analysten prognostizieren für 2026 ein Mietpreiswachstum von 5,3 %, aufbauend auf einem kumulierten Anstieg von 30 % seit 2019. CaixaBank Research stellt fest, dass der spanische Wohnungsmarkt in eine neue Expansionsphase eingetreten ist, die durch eine starke Beschäftigung und ein anhaltendes Unterangebot in den großen städtischen Zentren angetrieben wird. Deutschland hingegen erholt sich moderater: Die Mieten in den sieben größten Städten des Landes stiegen im Jahr 2024 um rund 3,5 % und werden für 2026 auf etwa 3,1 % prognostiziert, da sich die Erschwinglichkeit von Hypotheken mit sinkenden Zinsen in Richtung 3 % langsam verbessert.

Wohnsegmente stehen im Mittelpunkt

Das Interesse der Investoren konzentriert sich auf die sogenannten „Wohnsegmente“ – eine breite Kategorie, die Build-to-Rent-Apartments, Coliving, Studentenwohnheime und Seniorenwohnungen umfasst. Laut PwC's Emerging Trends in Real Estate 2026 war der Wohnungsbau im Jahr 2025 der größte Immobiliensektor und wird diese Position voraussichtlich auch in diesem Jahr beibehalten.

Besondere Aufmerksamkeit gilt dem Seniorenwohnen. Die ältesten Babyboomer werden im Jahr 2026 80 Jahre alt, was die Nachfrage nach speziell gebauten Senioreneinrichtungen auf Rekordniveau treibt, während das Bestands-Wachstum nahe seinem niedrigsten Stand seit 2006 bleibt. Coliving-Projekte gewinnen auch in Großbritannien und Frankreich an Bedeutung, da Entwickler auf operative Wohnimmobilien umschwenken, die Einkommensstabilität und Preissetzungsmacht bieten, so ING Think.

Geldpolitik: Rückenwind – mit Einschränkungen

Die Europäische Zentralbank beließ ihren Einlagensatz bei ihrer ersten Sitzung im Jahr 2026 unverändert und signalisierte damit, dass die Inflation auf dem Weg zum mittelfristigen Ziel von 2 % ist. Die eigenen Prognosen der EZB sehen eine durchschnittliche Gesamtinflation von 1,6 % im Jahr 2026 vor – eine deutliche Verlangsamung, die Immobilienkäufern und -entwicklern ein klareres Kostenumfeld bietet als in den letzten drei Jahren.

Die Anlegerstimmung spiegelt diese Verschiebung wider. Der Euro Sentix Investor Index kehrte im Februar 2026 wieder in positives Terrain zurück und stieg laut Savills' aktuellem Investment Nowcast von -1,8 im Januar auf 4,2. Family Offices, vermögende Privatpersonen und Private-Equity-Fonds kehren in den Markt zurück und schließen sich den zurückkehrenden institutionellen Käufern an.

Geopolitische Wolken am Horizont

Trotz des Optimismus bleibt die Erholung fragil. Cushman & Wakefield warnt, dass fiskalische und geopolitische Sorgen – einschließlich Handelsspannungen und Volatilität auf den Energiemärkten – die Stimmung belasten und das Tempo der Transaktionen verlangsamen könnten. Die regulatorische Komplexität fügt eine weitere Ebene hinzu: Mietpreisbremsen in Spanien und Frankreich in Kombination mit hohen Baukosten in Großbritannien und Portugal erschweren die Geschäftsabschlüsse in einigen der liquidesten Märkte Europas.

Der Konsens unter den Analysten ist vorsichtiger Optimismus. Europas Immobilienmarkt befindet sich nicht mehr auf dem Rückzug – aber der Weg von der Erholung zu einem ausgewachsenen neuen Zyklus hängt stark von Faktoren ab, die weit über den Immobiliensektor selbst hinausgehen.