Europejski rynek nieruchomości odżywa wraz z powrotem inwestorów
Europejski rynek nieruchomości wkracza w nowy cykl inwestycyjny wiosną 2026 roku, charakteryzujący się rosnącymi cenami najmu (3–5% rocznie), zwiększającym się wolumenem inwestycji oraz popytem napędzanym przez segmenty takie jak coliving i mieszkania dla seniorów – choć ryzyka geopolityczne temperują optymizm.
Początek nowego cyklu
Po dwóch latach ostrożnego wycofywania się, europejski rynek nieruchomości zmienia bieg. Spadająca inflacja, stabilizujące się otoczenie stóp procentowych i zmniejszające się różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi przyciągają kapitał instytucjonalny z powrotem do europejskiego sektora nieruchomości na początku 2026 roku. Pytanie nie brzmi już, czy następuje ożywienie – ale jak trwałe okaże się to ożywienie.
Według Savills, wolumen inwestycji w europejskie nieruchomości ma osiągnąć około 52 miliardów euro tylko w I kwartale 2026 roku, co stanowi wzrost o 6% rok do roku. Firma prognozuje 16% wzrost aktywności inwestycyjnej w całym roku, a całkowity wolumen transakcji zbliży się do 275 miliardów euro – wciąż poniżej średniej z lat 2016–2022 wynoszącej 315 miliardów euro, ale jest to wyraźna zmiana kierunku.
Rosnące czynsze na całym kontynencie
Rynki najmu są pierwszym beneficjentem ożywienia. Ograniczenia podaży, które narosły w latach ograniczonej budowy, przekładają się teraz bezpośrednio na wzrost cen. W całej Europie czynsze mieszkaniowe rosną w tempie 3–4% rocznie, z dużymi różnicami w zależności od rynku.
Hiszpania przoduje: analitycy prognozują wzrost cen najmu o 5,3% w 2026 roku, co stanowi kontynuację 30% skumulowanego wzrostu od 2019 roku. CaixaBank Research zauważa, że hiszpański rynek mieszkaniowy wszedł w nową fazę ekspansji, napędzaną silnym zatrudnieniem i utrzymującą się niedostateczną podażą w głównych ośrodkach miejskich. Niemcy, w przeciwieństwie do tego, odradzają się bardziej umiarkowanie: czynsze w siedmiu największych miastach kraju wzrosły o około 3,5% w 2024 roku i prognozowane są na około 3,1% w 2026 roku, ponieważ dostępność kredytów hipotecznych powoli się poprawia wraz ze spadkiem stóp procentowych w kierunku 3%.
Sektory mieszkaniowe w centrum uwagi
Apetyt inwestorów koncentruje się na tak zwanych „sektorach mieszkaniowych” – szerokiej kategorii obejmującej mieszkania na wynajem (build-to-rent), coliving, akademiki i mieszkania dla seniorów. Według PwC's Emerging Trends in Real Estate 2026, sektor mieszkaniowy był największym sektorem nieruchomości w 2025 roku i oczekuje się, że utrzyma tę pozycję w tym roku.
Mieszkania dla seniorów przyciągają szczególną uwagę. Najstarsi przedstawiciele pokolenia baby boomers skończą 80 lat w 2026 roku, co spowoduje wzrost popytu na specjalnie wybudowane obiekty dla seniorów do rekordowych poziomów, podczas gdy wzrost zapasów pozostaje bliski najniższego poziomu od 2006 roku. Projekty coliving zyskują również na popularności w Wielkiej Brytanii i Francji, ponieważ deweloperzy przestawiają się na operacyjne aktywa mieszkaniowe, które oferują trwałość dochodów i siłę cenową, zauważa ING Think.
Polityka monetarna: Wiatr w żagle – z zastrzeżeniami
Europejski Bank Centralny utrzymał stopę depozytową na niezmienionym poziomie na swoim pierwszym posiedzeniu w 2026 roku, sygnalizując, że inflacja jest na dobrej drodze do osiągnięcia średnioterminowego celu 2%. Własne prognozy EBC przewidują, że inflacja ogółem wyniesie średnio 1,6% w 2026 roku – wyraźne spowolnienie, które daje nabywcom i deweloperom nieruchomości jaśniejsze otoczenie kosztowe niż w ciągu ostatnich trzech lat.
Nastroje inwestorów odzwierciedlają tę zmianę. Indeks Euro Sentix Investor powrócił na terytorium dodatnie w lutym 2026 roku, wzrastając do 4,2 z -1,8 w styczniu, według najnowszego Investment Nowcast firmy Savills. Biura rodzinne, osoby zamożne i fundusze private equity ponownie wchodzą na rynek, dołączając do powracających nabywców instytucjonalnych.
Geopolityczne chmury na horyzoncie
Pomimo optymizmu, ożywienie pozostaje kruche. Cushman & Wakefield ostrzega, że obawy fiskalne i geopolityczne – w tym napięcia handlowe i zmienność na rynku energii – mogą negatywnie wpłynąć na nastroje i spowolnić tempo transakcji. Złożoność regulacyjna dodaje kolejną warstwę: kontrola czynszów w Hiszpanii i Francji, w połączeniu z wysokimi kosztami budowy w Wielkiej Brytanii i Portugalii, utrudniają zawieranie transakcji na niektórych z najbardziej płynnych rynków w Europie.
Konsensus wśród analityków to ostrożny optymizm. Europejski rynek nieruchomości nie jest już w odwrocie – ale droga od ożywienia do pełnego nowego cyklu zależy w dużej mierze od czynników wykraczających daleko poza sam sektor nieruchomości.
