Európsky trh s nehnuteľnosťami ožíva s návratom investorov

Začína sa nový cyklus

Po dvoch rokoch opatrného útlmu sa európsky trh s nehnuteľnosťami prelaďuje. Klesajúca inflácia, stabilizujúce sa úrokové sadzby a zmenšujúce sa rozdiely medzi ponukou a dopytom priťahujú inštitucionálny kapitál späť do európskeho realitného sektora začiatkom roka 2026. Otázka už nestojí, či sa obnova deje – ale ako trvalá táto obnova bude.

Podľa Savills sa očakáva, že objem investícií do európskych nehnuteľností dosiahne v 1. štvrťroku 2026 približne 52 miliárd EUR, čo predstavuje medziročný nárast o 6 %. Za celý rok firma predpovedá 16 % nárast investičnej aktivity, pričom celkový objem transakcií sa blíži k 275 miliardám EUR – čo je stále pod priemerom 315 miliárd EUR z rokov 2016 – 2022, ale ide o jasný smerový posun.

Nájmy rastú po celom kontinente

Trhy s nájomnými bytmi sú najbezprostrednejším príjemcom oživenia. Obmedzenia ponuky, ktoré sa nahromadili počas rokov potlačenej výstavby, sa teraz priamo premietajú do rastu cien. V celej Európe rastú nájmy bytov ročne o 3 – 4 %, s výraznými rozdielmi v závislosti od trhu.

Španielsko je na čele: analytici predpovedajú rast cien nájmov o 5,3 % v roku 2026, čo nadväzuje na kumulatívny nárast o 30 % od roku 2019. CaixaBank Research poznamenáva, že španielsky trh s bývaním vstúpil do novej fázy expanzie, poháňanej silnou zamestnanosťou a pretrvávajúcim nedostatkom ponuky vo veľkých mestských centrách. Nemecko sa naopak zotavuje miernejšie: nájmy v siedmich najväčších mestách krajiny vzrástli v roku 2024 približne o 3,5 % a pre rok 2026 sa predpokladá približne 3,1 %, keďže dostupnosť hypoték sa pomaly zlepšuje s klesajúcimi sadzbami smerom k 3 %.

Sektory bývania preberajú hlavnú úlohu

Chuť investorov sa sústreďuje na takzvané „sektory bývania“ – širokú kategóriu zahŕňajúcu byty na prenájom (build-to-rent), coliving, študentské ubytovanie a senior housing. Podľa PwC's Emerging Trends in Real Estate 2026 bol rezidenčný sektor v roku 2025 najväčším sektorom nehnuteľností a očakáva sa, že si túto pozíciu udrží aj tento rok.

Senior housing priťahuje osobitnú pozornosť. Najstarší príslušníci baby boom generácie dosiahnu v roku 2026 vek 80 rokov, čo tlačí dopyt po účelovo postavených zariadeniach pre seniorov na rekordné úrovne, zatiaľ čo rast zásob zostáva blízko najnižšiemu bodu od roku 2006. Projekty colivingu tiež získavajú na popularite v Spojenom kráľovstve a Francúzsku, keďže developeri sa presúvajú smerom k prevádzkovým rezidenčným aktívam, ktoré ponúkajú trvalý príjem a cenovú silu, poznamenáva ING Think.

Menová politika: Priaznivý vietor – s výhradami

Európska centrálna banka ponechala svoju depozitnú sadzbu na svojom prvom zasadnutí v roku 2026 stabilnú, čo signalizuje, že inflácia je na dobrej ceste k strednodobému cieľu 2 %. Vlastné projekcie ECB predpokladajú priemernú celkovú infláciu 1,6 % v roku 2026 – výrazné spomalenie, ktoré dáva kupujúcim a developerom nehnuteľností jasnejšie nákladové prostredie, ako mali za posledné tri roky.

Sentiment investorov odráža tento posun. Index Euro Sentix Investor sa vo februári 2026 vrátil do pozitívneho teritória, pričom vzrástol na 4,2 z -1,8 v januári, podľa najnovšej správy Investment Nowcast od Savills. Rodinné firmy, jednotlivci s vysokým čistým majetkom a fondy private equity sa vracajú na trh a pripájajú sa k vracajúcim sa inštitucionálnym kupujúcim.

Geopolitické mračná na obzore

Napriek optimizmu zostáva obnova krehká. Cushman & Wakefield varuje, že fiškálne a geopolitické obavy – vrátane obchodného napätia a volatility na trhu s energiami – by mohli zaťažiť sentiment a spomaliť tempo transakcií. Regulačná zložitosť pridáva ďalšiu vrstvu: regulácia nájomného v Španielsku a Francúzsku v kombinácii s vysokými stavebnými nákladmi v Spojenom kráľovstve a Portugalsku komplikujú uzatváranie obchodov na niektorých z najlikvidnejších trhov v Európe.

Konsenzus medzi analytikmi je opatrná dôvera. Európsky trh s nehnuteľnosťami už nie je v ústupe – ale cesta od obnovy k plnohodnotnému novému cyklu závisí vo veľkej miere od faktorov, ktoré sú ďaleko za hranicami samotného realitného sektora.