Flambée de l'immobilier mondial : reprise des bureaux, les fonds misent gros

Le marché des bureaux rugit de nouveau

La location de bureaux à l'échelle mondiale a terminé l'année 2025 à son plus haut niveau depuis la pandémie, avec des volumes annuels en hausse de 5 %, atteignant leur plus haut niveau depuis 2019, selon la publication Global Real Estate Perspective de JLL, parue en février 2026. Les marchés clés d'Amérique du Nord ont mené la charge, grâce aux entreprises technologiques et financières qui absorbent l'espace après des années de gestion prudente de leur empreinte. Aux États-Unis, les nouvelles constructions de bureaux devraient chuter de 75 % en 2026, et les trois quarts des projets restants sont déjà pré-loués, une pénurie d'offre qui, selon les analystes, renforcera encore les conditions et soutiendra la croissance des loyers tout au long de l'année.

Accélération des flux de capitaux

Le tableau des investissements est tout aussi frappant. Les transactions immobilières commerciales transfrontalières ont clôturé l'année 2025 en hausse de 25 % en glissement annuel, avec une dynamique qui s'est renforcée au cours du quatrième trimestre, à mesure que les marchés de la dette sont devenus plus liquides et que la volatilité du Trésor américain a diminué. Les analystes de JLL s'attendent à ce que l'environnement d'enchères concurrentielles s'intensifie tout au long de 2026, à mesure que le cycle d'investissement prend de l'ampleur et que les capitaux des fonds de pension continuent de revenir dans le secteur.

Les perspectives 2026 de CBRE mettent en évidence la baisse des taux directeurs dans plusieurs grandes économies, le contrôle de l'inflation et l'augmentation des dépenses publiques comme des facteurs favorables qui devraient soutenir le flux de transactions. "L'environnement macroéconomique pour l'immobilier a rarement été aussi constructif", a noté l'entreprise, prévoyant une accélération des volumes de transactions tout au long de l'année.

Le pari de 250 milliards de dollars sur le résidentiel

Le changement structurel le plus important se produit peut-être dans le secteur dit du "living sector" (secteur résidentiel) - une catégorie qui englobe les appartements construits pour la location, les logements étudiants, les résidences pour personnes âgées et les projets de co-living. Les investissements mondiaux dans ces actifs devraient franchir le seuil des 250 milliards de dollars en 2026 pour la première fois, ce qui témoigne d'une réallocation massive des fonds de pension et des fonds souverains à la recherche de revenus stables et de longue durée, selon JLL et PGIM Real Estate.

La pression démographique est un facteur clé. Les premiers baby-boomers atteignent l'âge de 80 ans en 2026, ce qui accélère la demande de logements pour personnes âgées à un moment où la nouvelle offre est à son plus bas niveau depuis plusieurs décennies. Le taux d'occupation des résidences pour personnes âgées aux États-Unis devrait atteindre 90 % cette année, et les analystes prévoient une nouvelle augmentation vers 93 % d'ici 2028.

L'Allemagne rebondit, l'Australie sous tension

Du côté résidentiel, l'Allemagne est un exemple de reprise. Après une baisse des prix des logements d'environ 13 % entre début 2022 et mi-2024, les valeurs ont repris leur ascension, avec une croissance annuelle de 3 à 4 % prévue pour 2026, selon CBRE Allemagne. Ce rebond est en partie dû à l'offre : l'institut Ifo prévoit seulement 185 000 nouvelles constructions de logements en 2026, soit moins de la moitié des 400 000 unités annuelles nécessaires à l'Allemagne. Les prêts hypothécaires ont augmenté d'un tiers au premier semestre 2025, ce qui indique que les acheteurs reviennent en force.

L'Australie est confrontée à une version plus aiguë du même problème. Les prix nationaux des logements ont augmenté de 8,8 % en 2025, ce qui porte le prix médian à environ 900 000 dollars australiens, et KPMG prévoit une nouvelle hausse de 7,7 % en 2026. Le pays connaît une pénurie structurelle de logements estimée entre 200 000 et 300 000 unités, et les taux de vacance locative restent proches de leurs plus bas niveaux historiques. Trois séries de baisses de taux de la Reserve Bank en 2025 et l'extension des programmes gouvernementaux d'aide à l'accession à la propriété devraient maintenir la demande à un niveau élevé tout au long de l'année.

Un marché en transition structurelle

Dans l'ensemble, les données brossent le tableau d'un marché immobilier mondial qui a largement dépassé sa correction post-pandémique. Le secteur des bureaux se redresse plus vite que prévu, les capitaux transfrontaliers sont de retour en force et le secteur résidentiel devient une classe d'actifs institutionnels dominante. Pour les investisseurs comme pour les décideurs politiques, le défi de 2026 consiste moins à savoir si le marché se redresse qu'à s'assurer que les capitaux qui affluent contribuent à produire les logements dont un monde vieillissant et en pleine croissance a si urgemment besoin.