Globální realitní trh roste: Kanceláře se zotavují, fondy sázejí na jistotu

Kancelářské prostory se vracejí do hry

Globální pronájmy kanceláří zakončily rok 2025 nejsilněji od začátku pandemie, přičemž celoroční objemy vzrostly o 5 % na nejvyšší úroveň od roku 2019, uvádí Global Real Estate Perspective společnosti JLL publikovaná v únoru 2026. V čele růstu stály klíčové trhy v Severní Americe, tažené technologickými a finančními firmami, které absorbovaly prostory po letech opatrného řízení rozsahu. Ve Spojených státech se má v roce 2026 snížit dokončování nových kancelářských budov o 75 % – a tři čtvrtiny zbývajících projektů jsou již předpronajaty, což je nedostatek nabídky, který podle analytiků dále zpřísní podmínky a podpoří růst nájemného po celý rok.

Kapitálové toky zrychlují

Investiční situace je stejně pozoruhodná. Přeshraniční transakce s komerčními nemovitostmi uzavřely rok 2025 s nárůstem o 25 % meziročně, přičemž dynamika se zvyšovala ve čtvrtém čtvrtletí, protože dluhové trhy se staly likvidnějšími a volatilita státních dluhopisů ve Spojených státech klesla. Analytici JLL očekávají, že konkurenční prostředí pro nabídky se v průběhu roku 2026 zintenzivní, protože investiční cyklus nabírá na síle a penzijní kapitál se nadále vrací do tohoto sektoru.

Výhled CBRE na rok 2026 poukazuje na klesající úrokové sazby v několika velkých ekonomikách, udrženou inflaci a zvýšené fiskální výdaje jako faktory, které by měly udržet objem obchodů. „Makroekonomické prostředí pro nemovitosti bylo zřídkakdy příznivější,“ poznamenala firma a předpověděla zrychlení objemu transakcí v průběhu roku.

Sázka na bydlení za 250 miliard dolarů

Snad nejvýznamnější strukturální posun se odehrává v takzvaném sektoru bydlení – kategorii zahrnující byty určené k pronájmu, studentské ubytování, bydlení pro seniory a projekty co-livingu. Globální investice do těchto aktiv by měly v roce 2026 poprvé překročit hranici 250 miliard dolarů, což odráží rozsáhlé přerozdělování ze strany penzijních fondů a fondů státního majetku, které hledají stabilní a dlouhodobé příjmy, uvádí JLL i PGIM Real Estate.

Demografický tlak je klíčovým faktorem. Nejstarším příslušníkům generace baby boomers bude v roce 2026 80 let, což urychlí poptávku po bydlení pro seniory v době, kdy je nová nabídka na mnohaletém minimu. Očekává se, že obsazenost bydlení pro seniory ve Spojených státech dosáhne letos 90 %, přičemž analytici předpovídají další nárůst směrem k 93 % do roku 2028.

Německo se zotavuje, Austrálie se potýká s problémy

V oblasti rezidenčního bydlení se Německo ukázalo jako příběh o zotavení. Poté, co ceny domů klesly zhruba o 13 % mezi začátkem roku 2022 a polovinou roku 2024, se hodnoty obrátily vzhůru, přičemž pro rok 2026 se předpokládá roční růst o 3–4 %, uvádí CBRE Germany. Oživení je částečně způsobeno nabídkou: Ifo Institute předpovídá v roce 2026 pouze 185 000 dokončených nových bytů – což je méně než polovina německé stanovené roční potřeby 400 000 jednotek. Hypoteční úvěry vzrostly v první polovině roku 2025 o třetinu, což signalizuje, že se kupující ve velkém vracejí.

Austrálie čelí akutnější verzi stejného problému. Ceny domů v zemi vzrostly v roce 2025 o 8,8 %, čímž se medián posunul na přibližně 900 000 australských dolarů, a KPMG předpovídá další nárůst o 7,7 % v roce 2026. Země se potýká se strukturálním nedostatkem bydlení odhadovaným na 200 000–300 000 bytů a míra neobsazenosti nájemních bytů zůstává blízko rekordních minim. Očekává se, že tři kola snížení úrokových sazeb Reserve Bank v roce 2025 a rozšířené vládní programy pro kupující domů udrží poptávku zvýšenou i v průběhu roku.

Trh ve strukturální transformaci

Celkově data vykreslují obraz globálního realitního trhu, který se posunul daleko za svou postpandemickou korekci. Kancelářský sektor se uzdravuje rychleji, než mnozí očekávali; přeshraniční kapitál je zpět v plné síle; a sektor bydlení se stává běžnou institucionální třídou aktiv. Pro investory i tvůrce politik je výzvou roku 2026 méně to, zda se trh zotavuje – a více to, zda kapitál, který do něj proudí, pomáhá vytvářet domovy, které rostoucí a stárnoucí svět tak naléhavě potřebuje.