Auge del sector inmobiliario global: las oficinas se recuperan y los fondos apuestan fuerte

El espacio de oficinas resurge con fuerza

El alquiler de oficinas a nivel mundial cerró 2025 con su mejor resultado desde antes de la pandemia, con un aumento del 5% en los volúmenes anuales, alcanzando la cifra más alta desde 2019, según el Global Real Estate Perspective de JLL publicado en febrero de 2026. Los mercados clave de Norteamérica lideraron la recuperación, impulsados por empresas tecnológicas y financieras que absorbieron espacio tras años de gestión cautelosa de su huella inmobiliaria. En Estados Unidos, se prevé que la finalización de nuevas oficinas se reduzca en un 75% en 2026, y tres cuartas partes de los proyectos en curso ya están prealquilados, una escasez de oferta que, según los analistas, endurecerá aún más las condiciones y respaldará el crecimiento de los alquileres durante todo el año.

Se acelera el flujo de capitales

El panorama de la inversión es igualmente llamativo. Las transacciones inmobiliarias comerciales transfronterizas cerraron 2025 con un aumento del 25% interanual, con un impulso creciente durante el cuarto trimestre a medida que los mercados de deuda ganaban liquidez y la volatilidad del Tesoro en Estados Unidos disminuía. Los analistas de JLL esperan que el entorno de licitación competitiva se intensifique a lo largo de 2026 a medida que el ciclo de inversión gane impulso y el capital de los fondos de pensiones siga reingresando al sector.

Las perspectivas de CBRE para 2026 apuntan a la caída de los tipos de interés oficiales en varias de las principales economías, la contención de la inflación y el aumento del gasto fiscal como vientos de cola que deberían sostener el flujo de operaciones. "El entorno macroeconómico para el sector inmobiliario rara vez ha sido más constructivo", señaló la firma, pronosticando una aceleración de los volúmenes de transacciones a lo largo del año.

La apuesta de 250.000 millones de dólares por el sector residencial

Quizás el cambio estructural más significativo se esté produciendo en el denominado sector residencial, una categoría que abarca apartamentos construidos para alquilar, residencias de estudiantes, viviendas para personas mayores y proyectos de co-living. Se prevé que la inversión global en estos activos supere el umbral de los 250.000 millones de dólares en 2026 por primera vez, lo que refleja una reasignación generalizada por parte de los fondos de pensiones y los vehículos de inversión soberana que buscan ingresos estables y de larga duración, según JLL y PGIM Real Estate.

La presión demográfica es un factor clave. Los miembros más veteranos de la generación del baby boom cumplen 80 años en 2026, lo que acelera la demanda de viviendas para personas mayores en un momento en que la nueva oferta se encuentra en mínimos históricos. Se espera que la ocupación de viviendas para personas mayores en Estados Unidos alcance el 90% este año, y los analistas proyectan un aumento adicional hasta el 93% en 2028.

Alemania se recupera, Australia se tensiona

En el ámbito residencial, Alemania ha surgido como una historia de recuperación. Después de que los precios de la vivienda cayeran aproximadamente un 13% entre principios de 2022 y mediados de 2024, los valores han repuntado, con un crecimiento anual proyectado del 3%-4% para 2026, según CBRE Alemania. El repunte se debe en parte a la oferta: el Instituto Ifo prevé sólo 185.000 nuevas viviendas terminadas en 2026, menos de la mitad del requisito anual declarado de Alemania de 400.000 unidades. Los préstamos hipotecarios aumentaron un tercio en el primer semestre de 2025, lo que indica que los compradores están regresando con fuerza.

Australia se enfrenta a una versión más aguda del mismo problema. Los precios nacionales de la vivienda aumentaron un 8,8% en 2025, lo que elevó la mediana a unos 900.000 dólares australianos, y KPMG prevé un aumento adicional del 7,7% en 2026. El país arrastra un déficit estructural de vivienda estimado entre 200.000 y 300.000 viviendas, y las tasas de desocupación de alquileres se mantienen cerca de mínimos históricos. Se espera que tres rondas de recortes de tipos por parte del Banco de la Reserva en 2025 y la ampliación de los planes gubernamentales para compradores de vivienda mantengan la demanda elevada durante todo el año.

Un mercado en transición estructural

En conjunto, los datos dibujan un panorama de un mercado inmobiliario global que ha superado con creces su corrección posterior a la pandemia. El sector de oficinas se está recuperando más rápido de lo que muchos esperaban; el capital transfronterizo ha vuelto con fuerza; y el sector residencial se está convirtiendo en una clase de activo institucional convencional. Para los inversores y los responsables políticos por igual, el reto de 2026 no es tanto si el mercado se está recuperando, sino más bien garantizar que el capital que fluye contribuya a producir las viviendas que un mundo creciente y envejecido necesita con tanta urgencia.