Globalny rynek nieruchomości w natarciu: biura się odbudowują, fundusze stawiają duże pieniądze

Powrót do formy powierzchni biurowych

Globalny rynek wynajmu powierzchni biurowych zakończył rok 2025 w najlepszej kondycji od czasu pandemii. Według Global Real Estate Perspective firmy JLL, opublikowanego w lutym 2026 roku, wolumeny wynajmu wzrosły o 5% w skali roku, osiągając najwyższy poziom od 2019 roku. Na czele wzrostu stanęły kluczowe rynki w Ameryce Północnej, napędzane przez firmy technologiczne i finansowe, które po latach ostrożnego zarządzania powierzchnią biurową, zaczęły ją ponownie absorbować. W Stanach Zjednoczonych liczba nowych oddanych do użytku biur ma spaść o 75% w 2026 roku – a trzy czwarte pozostałych projektów jest już wstępnie wynajęte. Analitycy twierdzą, że to ograniczenie podaży jeszcze bardziej zaostrzy warunki i wesprze wzrost czynszów w ciągu roku.

Przyspieszenie przepływów kapitałowych

Równie imponujący jest obraz inwestycji. Transgraniczne transakcje na rynku nieruchomości komercyjnych zakończyły rok 2025 wzrostem o 25% rok do roku, a dynamika rosła w czwartym kwartale, wraz ze wzrostem płynności na rynkach długu i spadkiem zmienności obligacji skarbowych w Stanach Zjednoczonych. Analitycy JLL spodziewają się, że konkurencyjne środowisko przetargowe będzie się nasilać w 2026 roku, wraz z nabieraniem tempa przez cykl inwestycyjny i ponownym wejściem kapitału emerytalnego do sektora.

Prognozy CBRE na 2026 rok wskazują na spadek stóp procentowych w kilku głównych gospodarkach, opanowaną inflację i zwiększone wydatki fiskalne jako czynniki sprzyjające utrzymaniu przepływu transakcji. „Otoczenie makroekonomiczne dla nieruchomości rzadko było bardziej sprzyjające” – zauważa firma, prognozując przyspieszenie wolumenów transakcji w ciągu roku.

Zakład na sektor mieszkaniowy za 250 miliardów dolarów

Być może najbardziej znacząca strukturalnie zmiana zachodzi w tak zwanym sektorze mieszkaniowym – kategorii obejmującej mieszkania na wynajem budowane od podstaw, akademiki, domy opieki dla seniorów i projekty co-livingowe. Globalne inwestycje w te aktywa mają po raz pierwszy przekroczyć próg 250 miliardów dolarów w 2026 roku, co odzwierciedla szeroko zakrojoną realokację kapitału przez fundusze emerytalne i państwowe fundusze majątkowe poszukujące stabilnych, długoterminowych dochodów, zgodnie z danymi JLL i PGIM Real Estate.

Presja demograficzna jest kluczowym czynnikiem. Najstarsi przedstawiciele pokolenia baby boomers skończą 80 lat w 2026 roku, co przyspieszy popyt na domy opieki dla seniorów w momencie, gdy nowa podaż jest na najniższym poziomie od dziesięcioleci. Oczekuje się, że obłożenie domów opieki dla seniorów w Stanach Zjednoczonych osiągnie w tym roku 90%, a analitycy prognozują dalszy wzrost do 93% do 2028 roku.

Odbicie w Niemczech, problemy w Australii

Jeśli chodzi o sektor mieszkaniowy, Niemcy jawią się jako przykład udanego odbicia. Po spadku cen domów o około 13% między początkiem 2022 a połową 2024 roku, wartości zaczęły rosnąć, a prognozowany roczny wzrost na 2026 rok wynosi 3–4%, według CBRE Germany. Odbicie jest częściowo napędzane przez podaż: Instytut Ifo prognozuje jedynie 185 000 nowych oddanych do użytku mieszkań w 2026 roku – mniej niż połowę deklarowanego rocznego zapotrzebowania Niemiec wynoszącego 400 000 jednostek. Kredyty hipoteczne wzrosły o jedną trzecią w pierwszej połowie 2025 roku, co sygnalizuje, że kupujący wracają z impetem.

Australia stoi w obliczu bardziej dotkliwej wersji tego samego problemu. Krajowe ceny domów wzrosły o 8,8% w 2025 roku, podnosząc medianę do około 900 000 AUD, a KPMG prognozuje dalszy wzrost o 7,7% w 2026 roku. Kraj boryka się ze strukturalnym niedoborem mieszkań szacowanym na 200 000–300 000 jednostek, a wskaźniki pustostanów na wynajem utrzymują się blisko rekordowo niskich poziomów. Oczekuje się, że trzy rundy obniżek stóp procentowych przez Reserve Bank w 2025 roku i rozszerzone rządowe programy dla kupujących domy utrzymają wysoki popyt przez cały rok.

Rynek w strukturalnej transformacji

Podsumowując, dane rysują obraz globalnego rynku nieruchomości, który dawno uporał się z pokandemiczną korektą. Sektor biurowy leczy się szybciej, niż wielu oczekiwało; transgraniczny kapitał powrócił z impetem; a sektor mieszkaniowy staje się główną klasą aktywów instytucjonalnych. Dla inwestorów i decydentów politycznych wyzwaniem w 2026 roku jest nie tyle to, czy rynek się odbudowuje – ile zapewnienie, że napływający kapitał pomoże wyprodukować domy, których tak pilnie potrzebuje rosnący i starzejący się świat.