Globaler Immobilienmarkt im Aufwind: Büros erholen sich, Fonds setzen auf große Deals

Büroflächen erleben ein Comeback

Die globale Büroflächenvermietung schloss das Jahr 2025 mit dem stärksten Ergebnis seit Beginn der Pandemie ab. Laut dem im Februar 2026 veröffentlichten Global Real Estate Perspective von JLL stiegen die Gesamtjahresvolumina um 5 % und erreichten den höchsten Wert seit 2019. Vor allem die wichtigsten Märkte in Nordamerika trugen zu diesem Aufschwung bei, angetrieben von Technologie- und Finanzunternehmen, die nach Jahren vorsichtigen Flächenmanagements wieder mehr Raum beanspruchten. In den Vereinigten Staaten werden die Fertigstellungen neuer Bürogebäude im Jahr 2026 voraussichtlich um 75 % sinken – und drei Viertel der verbleibenden Projekte sind bereits vorvermietet. Analysten gehen davon aus, dass diese Angebotsverknappung die Bedingungen weiter verschärfen und das Mietwachstum im Laufe des Jahres unterstützen wird.

Kapitalflüsse beschleunigen sich

Das Investitionsbild ist ebenso bemerkenswert. Grenzüberschreitende Gewerbeimmobilientransaktionen schlossen das Jahr 2025 mit einem Plus von 25 % gegenüber dem Vorjahr ab, wobei die Dynamik im vierten Quartal zunahm, da die Schuldenmärkte liquider wurden und die Volatilität der US-Staatsanleihen zurückging. JLL-Analysten erwarten, dass sich das Wettbewerbsumfeld im Laufe des Jahres 2026 weiter verschärfen wird, da der Investitionszyklus an Dynamik gewinnt und Pensionskapital weiterhin in den Sektor zurückfließt.

Der CBRE-Ausblick für 2026 verweist auf sinkende Leitzinsen in mehreren großen Volkswirtschaften, eine eingedämmte Inflation und erhöhte fiskalische Ausgaben als Rückenwind, der den Transaktionsfluss aufrechterhalten dürfte. "Das makroökonomische Umfeld für Immobilien war selten so konstruktiv", stellte das Unternehmen fest und prognostizierte eine Beschleunigung des Transaktionsvolumens im Laufe des Jahres.

Die 250-Milliarden-Dollar-Wette auf den Wohnsektor

Die vielleicht strukturell bedeutendste Veränderung spielt sich im sogenannten Wohnsektor ab – einer Kategorie, die Mietwohnungen, Studentenwohnheime, Seniorenwohnungen und Co-Living-Projekte umfasst. Die globalen Investitionen in diese Anlagen werden Prognosen zufolge im Jahr 2026 erstmals die Schwelle von 250 Milliarden Dollar überschreiten. Dies spiegelt eine umfassende Umschichtung durch Pensionsfonds und Staatsfonds wider, die stabile, langfristige Erträge suchen, so JLL und PGIM Real Estate.

Demografischer Druck ist ein wichtiger Faktor. Die ältesten Babyboomer werden im Jahr 2026 80 Jahre alt, was die Nachfrage nach Seniorenwohnungen in einem Moment beschleunigt, in dem das neue Angebot auf einem Mehrdekadentief liegt. Die Auslastung von Seniorenwohnungen in den Vereinigten Staaten wird in diesem Jahr voraussichtlich 90 % erreichen, wobei Analysten einen weiteren Anstieg auf 93 % bis 2028 prognostizieren.

Deutschland erholt sich, Australien unter Druck

Auf der Wohnungsseite hat sich Deutschland als eine Erfolgsgeschichte herauskristallisiert. Nachdem die Immobilienpreise zwischen Anfang 2022 und Mitte 2024 um etwa 13 % gefallen waren, haben sich die Werte nach oben entwickelt, wobei für 2026 ein jährliches Wachstum von 3 % bis 4 % prognostiziert wird, so CBRE Deutschland. Die Erholung ist zum Teil angebotsbedingt: Das Ifo-Institut prognostiziert für 2026 nur 185.000 neue Wohnungsfertigstellungen – weniger als die Hälfte des von Deutschland selbst genannten jährlichen Bedarfs von 400.000 Einheiten. Die Hypothekenvergabe stieg im ersten Halbjahr 2025 um ein Drittel, was signalisiert, dass die Käufer in Scharen zurückkehren.

Australien steht vor einer noch akuten Version desselben Problems. Die nationalen Immobilienpreise stiegen im Jahr 2025 um 8,8 % und trieben den Median auf rund 900.000 AUD, und KPMG prognostiziert für 2026 einen weiteren Anstieg von 7,7 %. Das Land weist ein strukturelles Wohnungsdefizit von schätzungsweise 200.000 bis 300.000 Wohneinheiten auf, und die Leerstandsquoten bei Mietwohnungen bleiben nahe Rekordtiefs. Drei Zinssenkungsrunden der Reserve Bank im Jahr 2025 und erweiterte staatliche Förderprogramme für Hauskäufer dürften die Nachfrage bis weit in das Jahr hinein hochhalten.

Ein Markt im strukturellen Wandel

Zusammengenommen zeichnen die Daten das Bild eines globalen Immobilienmarktes, der seine postpandemische Korrektur weit hinter sich gelassen hat. Der Bürosektor erholt sich schneller als viele erwartet hatten, grenzüberschreitendes Kapital ist wieder stark vertreten, und der Wohnsektor entwickelt sich zu einer etablierten institutionellen Anlageklasse. Für Investoren und politische Entscheidungsträger geht es im Jahr 2026 weniger darum, ob sich der Markt erholt, sondern vielmehr darum, sicherzustellen, dass das einfließende Kapital dazu beiträgt, die Wohnungen zu schaffen, die eine wachsende, alternde Welt so dringend benötigt.