Globálny realitný trh rastie: Kancelárie sa zotavujú, fondy masívne investujú

Kancelárske priestory sa vracajú do hry

Globálny prenájom kancelárskych priestorov uzavrel rok 2025 najsilnejšie od pandémie, pričom celoročný objem vzrástol o 5 % na najvyššiu úroveň od roku 2019, uvádza sa v Global Real Estate Perspective od JLL, publikovanej vo februári 2026. Na čele boli kľúčové trhy v Severnej Amerike, poháňané technologickými a finančnými firmami, ktoré absorbovali priestory po rokoch opatrného riadenia priestorov. V Spojených štátoch sa má dokončenie nových kancelárskych priestorov v roku 2026 znížiť o 75 % – a tri štvrtiny zostávajúceho objemu sú už prenajaté, čo je obmedzenie ponuky, ktoré podľa analytikov ešte viac sprísni podmienky a podporí rast nájomného počas celého roka.

Kapitálové toky sa zrýchľujú

Investičný obraz je rovnako pozoruhodný. Cezhraničné transakcie s komerčnými nehnuteľnosťami uzavreli rok 2025 s nárastom o 25 % medziročne, pričom dynamika sa budovala počas štvrtého štvrťroka, keď sa dlhové trhy stali likvidnejšími a volatilita štátnych dlhopisov v Spojených štátoch klesla. Analytici JLL očakávajú, že konkurenčné prostredie pri ponukách sa bude v roku 2026 zintenzívňovať, keďže investičný cyklus naberá na dynamike a penzijný kapitál sa naďalej vracia do sektora.

Výhľad CBRE na rok 2026 poukazuje na klesajúce politické sadzby v niekoľkých významných ekonomikách, kontrolovanú infláciu a zvýšené fiškálne výdavky ako priaznivé faktory, ktoré by mali udržať tok obchodov. „Makroprostredie pre nehnuteľnosti bolo zriedka konštruktívnejšie,“ poznamenala firma a predpovedala zrýchľujúci sa objem transakcií počas celého roka.

Stávka na bývanie za 250 miliárd dolárov

Snáď najvýznamnejší štrukturálny posun sa odohráva v takzvanom sektore bývania – kategórii, ktorá zahŕňa byty na prenájom, študentské ubytovanie, bývanie pre seniorov a co-livingové projekty. Globálne investície do týchto aktív by mali v roku 2026 prvýkrát prekročiť hranicu 250 miliárd dolárov, čo odráža rozsiahle prerozdelenie zo strany penzijných fondov a fondov štátneho majetku, ktoré hľadajú stabilný, dlhodobý príjem, podľa JLL aj PGIM Real Estate.

Demografický tlak je kľúčovým faktorom. Najstarší príslušníci generácie baby boom dovŕšia v roku 2026 80 rokov, čo urýchli dopyt po bývaní pre seniorov v čase, keď je nová ponuka na viacročných minimách. Očakáva sa, že obsadenosť bývania pre seniorov v Spojených štátoch dosiahne tento rok 90 %, pričom analytici predpovedajú ďalší nárast smerom k 93 % do roku 2028.

Nemecko sa spamätáva, Austrália sa trápi

Na rezidenčnej strane sa Nemecko ukázalo ako príbeh o zotavení. Po tom, čo ceny domov klesli približne o 13 % medzi začiatkom roka 2022 a polovicou roka 2024, sa hodnoty otočili smerom nahor, pričom pre rok 2026 sa predpokladá ročný rast o 3 % – 4 %, podľa CBRE Germany. Oživenie je čiastočne spôsobené ponukou: Inštitút Ifo predpovedá v roku 2026 len 185 000 dokončených nových bytov – čo je menej ako polovica deklarovanej ročnej potreby Nemecka 400 000 bytov. Hypotekárne úvery vzrástli v prvej polovici roka 2025 o tretinu, čo signalizuje, že kupujúci sa vo veľkom vracajú.

Austrália čelí akútnejšej verzii toho istého problému. Národné ceny domov vzrástli v roku 2025 o 8,8 %, čím sa medián posunul na približne 900 000 AUD, a KPMG predpovedá ďalší nárast o 7,7 % v roku 2026. Krajina má štrukturálny nedostatok bytov odhadovaný na 200 000 – 300 000 bytov a miera obsadenosti nájomných bytov zostáva blízko rekordných miním. Očakáva sa, že tri kolá zníženia sadzieb Reserve Bank v roku 2025 a rozšírené vládne programy pre kupujúcich domov udržia dopyt zvýšený aj počas celého roka.

Trh v štrukturálnej transformácii

Celkovo údaje vykresľujú obraz globálneho trhu s nehnuteľnosťami, ktorý sa už posunul ďaleko za svoju postpandemickú korekciu. Kancelársky sektor sa uzdravuje rýchlejšie, ako mnohí očakávali; cezhraničný kapitál je späť v plnej sile; a sektor bývania sa stáva bežnou inštitucionálnou triedou aktív. Pre investorov aj tvorcov politík je výzvou roku 2026 menej to, či sa trh zotavuje – a viac to, či kapitál, ktorý prúdi, pomáha produkovať domy, ktoré rastúci a starnúci svet tak naliehavo potrebuje.