Le marché immobilier américain se réchauffe avec des taux proches de 6 % et une hausse des stocks

Un tournant pour les acheteurs

Après des années de taux hypothécaires exorbitants et de stocks en baisse, le marché immobilier américain évolue enfin en faveur des acheteurs. Le taux fixe à 30 ans a chuté à 5,99 % fin février 2026, son niveau le plus bas depuis 2022, avant de se stabiliser à 6,22 % à la mi-mars, selon Freddie Mac. Combiné à la hausse des stocks et au ralentissement de la croissance des prix, les analystes estiment que le marché entre dans sa phase la plus équilibrée depuis près d'une décennie.

Des taux hypothécaires sur une trajectoire descendante

Le groupe de recherche économique et stratégique de Fannie Mae prévoit que les taux termineront l'année 2026 à environ 5,9 %, diminuant d'environ 10 points de base par trimestre. Bien qu'ils soient encore bien supérieurs aux planchers inférieurs à 3 % de l'ère pandémique, cette tendance marque une amélioration significative par rapport aux sommets de plus de 7 % de la fin de 2023.

La Mortgage Bankers Association prévoit que les taux se maintiendront dans la fourchette basse à moyenne de 6 % pendant la majeure partie de l'année, Wells Fargo prévoyant un plancher d'environ 6,1 % au premier trimestre. Cette baisse progressive stimule déjà l'activité : Fannie Mae s'attend à ce que le total des ventes de logements atteigne 5,16 millions en 2026, la part des refinancements passant de 26 % à 35 %.

La reconstitution des stocks offre des options aux acheteurs

Le changement le plus important se situe peut-être au niveau de l'offre. Les inscriptions actives ont augmenté de 10 % en glissement annuel en janvier 2026, atteignant leur niveau le plus élevé depuis 2020, selon ResiClub Analytics. Près de la moitié des 200 plus grandes zones métropolitaines sont revenues aux niveaux de stocks d'avant la pandémie.

Les nouvelles inscriptions augmentent également de façon saisonnière, avec une semaine de début de printemps enregistrant plus de 50 000 nouvelles inscriptions, soit une augmentation de 9,7 % en glissement annuel et l'une des plus fortes performances depuis avant la pandémie. Selon les données de l'offre mensuelle de la National Association of Realtors, le marché est le plus équilibré qu'il ait été depuis près d'une décennie.

Le refroidissement spectaculaire de la croissance des prix

L'appréciation nationale des prix des logements a fortement ralenti. Selon Cotality (anciennement CoreLogic), la croissance en glissement annuel a ralenti pour atteindre seulement 0,7 % en janvier 2026, contre 3,5 % au début de 2025. L'équipe de recherche de J.P. Morgan prévoit que les prix des logements pourraient stagner à 0 % de croissance au niveau national cette année.

Ce ralentissement, combiné à une croissance attendue des revenus de 4 %, améliore considérablement l'accessibilité financière. Zillow prévoit que les logements seront abordables dans 20 des 50 plus grandes métropoles d'ici décembre, soit le nombre le plus élevé depuis 2022, avec Chicago, Atlanta et Raleigh qui rejoignent la liste.

Un marché à deux vitesses

Les disparités régionales restent importantes. Le Midwest et le Nord-Est continuent de surperformer, avec en tête le New Jersey (+5,6 %), le Connecticut (+5,3 %) et l'Illinois (+4,9 %). Pendant ce temps, la Sun Belt et la côte ouest connaissent de véritables baisses de prix, en raison d'une offre excédentaire de constructions post-pandémie. La Floride est en tête des pertes avec -2,36 %, suivie du Colorado (-1,31 %) et de l'Utah (-1,11 %).

Cette dynamique à deux vitesses signifie que le discours sur le « marché d'acheteurs » dépend fortement de la géographie. Les métropoles côtières comme San Francisco et New York conservent d'importantes primes de prix, bien que la migration vers des villes de taille moyenne plus abordables continue de remodeler les schémas de la demande.

Une fenêtre d'opportunité, avec des réserves

Pour les acheteurs mis sur la touche pendant le choc des taux de 2023-2024, les conditions s'améliorent indéniablement. Mais les économistes mettent en garde contre l'attente d'une correction spectaculaire. Les taux restent historiquement élevés et le sous-approvisionnement structurel, en particulier dans le Nord-Est, continuera de soutenir les prix sur de nombreux marchés. Le consensus : 2026 offre les meilleures conditions d'achat depuis des années, mais pas un retour à l'accessibilité financière facile de l'ère pré-pandémique.