Rynek nieruchomości w USA odżywa: stopy procentowe bliskie 6%, rośnie podaż

Punkt zwrotny dla kupujących

Po latach rekordowo wysokich stóp procentowych kredytów hipotecznych i kurczącej się podaży, amerykański rynek nieruchomości wreszcie zmienia się na korzyść kupujących. Oprocentowanie 30-letniego kredytu hipotecznego o stałej stopie spadło do 5,99% pod koniec lutego 2026 roku – najniższego poziomu od 2022 roku – zanim ustabilizowało się na poziomie 6,22% w połowie marca, według Freddie Mac. W połączeniu z rosnącą podażą i spowalniającym wzrostem cen, analitycy twierdzą, że rynek wkracza w najbardziej zrównoważoną fazę od prawie dekady.

Stopy procentowe kredytów hipotecznych na ścieżce spadkowej

Grupa Badań Ekonomicznych i Strategicznych Fannie Mae prognozuje, że stopy procentowe zakończą 2026 rok na poziomie około 5,9%, spadając o około 10 punktów bazowych na kwartał. Chociaż nadal znacznie powyżej niskich poziomów z czasów pandemii (poniżej 3%), trend ten stanowi znaczną poprawę w porównaniu z szczytami powyżej 7% pod koniec 2023 roku.

Mortgage Bankers Association przewiduje, że stopy procentowe utrzymają się w przedziale od niskich do średnich 6% przez większą część roku, a Wells Fargo przewiduje dolną granicę na poziomie około 6,1% w pierwszym kwartale. Stopniowy spadek już pobudza aktywność: Fannie Mae oczekuje, że całkowita sprzedaż domów osiągnie 5,16 miliona w 2026 roku, a udział refinansowania wzrośnie z 26% do 35%.

Odbudowa zapasów daje kupującym wybór

Być może najważniejsza zmiana dotyczy strony podażowej. Aktywne oferty wzrosły o 10% rok do roku do stycznia 2026 roku, osiągając najwyższy poziom od 2020 roku, według ResiClub Analytics. Prawie połowa z 200 największych obszarów metropolitalnych powróciła do poziomu zapasów sprzed pandemii.

Nowe oferty również gwałtownie rosną sezonowo, a w jednym z wczesnowiosennych tygodni odnotowano ponad 50 000 nowych ofert – wzrost o 9,7% rok do roku i jeden z najsilniejszych wyników od czasów sprzed pandemii. Korzystając z danych National Association of Realtors dotyczących miesięcznej podaży, rynek jest najbardziej zrównoważony od prawie dekady.

Wzrost cen znacznie zwalnia

Krajowy wzrost cen domów gwałtownie spowolnił. Według Cotality (dawniej CoreLogic), wzrost rok do roku spadł do zaledwie 0,7% w styczniu 2026 roku, w porównaniu z 3,5% na początku 2025 roku. Zespół badawczy J.P. Morgan prognozuje, że ceny domów mogą utknąć w martwym punkcie, osiągając 0% wzrostu w skali kraju w tym roku.

To spowolnienie, w połączeniu z oczekiwanym 4% wzrostem dochodów, znacząco poprawia przystępność cenową. Zillow prognozuje, że domy będą przystępne cenowo w 20 z 50 największych metropolii do grudnia – najwięcej od 2022 roku – a Chicago, Atlanta i Raleigh nowo dołączą do listy.

Opowieść o dwóch rynkach

Regionalne różnice pozostają wyraźne. Środkowy Zachód i Północny Wschód nadal osiągają lepsze wyniki, na czele z New Jersey (+5,6%), Connecticut (+5,3%) i Illinois (+4,9%). Tymczasem Sun Belt i Zachodnie Wybrzeże doświadczają bezpośrednich spadków cen, spowodowanych popandemiczną nadprodukcją budowlaną. Floryda prowadzi w stratach z wynikiem -2,36%, a następnie Colorado (-1,31%) i Utah (-1,11%).

Ta dwubiegowa dynamika oznacza, że narracja o „rynku kupującego” w dużej mierze zależy od położenia geograficznego. Nadmorskie metropolie, takie jak San Francisco i Nowy Jork, zachowują znaczące premie cenowe, chociaż migracja na zewnątrz do bardziej przystępnych cenowo miast średniej wielkości nadal zmienia wzorce popytu.

Okno możliwości – z zastrzeżeniami

Dla kupujących, którzy zostali odsunięci na boczny tor podczas szoku stóp procentowych w latach 2023–2024, warunki niewątpliwie się poprawiają. Jednak ekonomiści przestrzegają przed oczekiwaniem dramatycznej korekty. Stopy procentowe pozostają historycznie wysokie, a strukturalny niedobór podaży – szczególnie na północnym wschodzie – będzie nadal wspierał ceny na wielu rynkach. Konsensus: 2026 rok oferuje najlepsze warunki zakupu od lat, ale nie powrót do łatwej przystępności cenowej z okresu przed pandemią.