Americký trh s nehnuteľnosťami ožíva: Úrokové sadzby sa blížia k 6 % a ponuka rastie

Bod obratu pre kupujúcich

Po rokoch astronomických úrokových sadzieb hypoték a klesajúcej ponuky sa americký trh s nehnuteľnosťami konečne presúva v prospech kupujúcich. Úroková sadzba 30-ročnej hypotéky s fixnou úrokovou sadzbou klesla koncom februára 2026 na 5,99 % – čo je najnižšia úroveň od roku 2022 – a v polovici marca sa ustálila na 6,22 %, podľa údajov Freddie Mac. V kombinácii s rastúcou ponukou a spomaľujúcim sa rastom cien analytici tvrdia, že trh vstupuje do svojej najvyváženejšej fázy za takmer desaťročie.

Úrokové sadzby hypoték na klesajúcej trajektórii

Skupina pre ekonomický a strategický výskum spoločnosti Fannie Mae predpovedá, že úrokové sadzby na konci roka 2026 budú približne 5,9 %, čo predstavuje pokles približne o 10 bázických bodov za štvrťrok. Hoci sú stále výrazne nad úrovňou pod 3 % z obdobia pandémie, tento trend predstavuje výrazné zlepšenie oproti maximám nad 7 % z konca roka 2023.

Asociácia hypotekárnych bankárov predpokladá, že úrokové sadzby sa budú počas väčšiny roka pohybovať v rozmedzí 6 %, pričom Wells Fargo predpovedá spodnú hranicu okolo 6,1 % v 1. štvrťroku. Postupný pokles už podnecuje aktivitu: Fannie Mae očakáva, že celkový predaj domov dosiahne v roku 2026 5,16 milióna, pričom podiel refinancovania sa zvýši z 26 % na 35 %.

Obnova ponuky dáva kupujúcim možnosti

Asi najvýznamnejší posun nastáva na strane ponuky. Aktívne ponuky vzrástli v januári 2026 medziročne o 10 % a dosiahli najvyššiu úroveň od roku 2020, podľa údajov ResiClub Analytics. Takmer polovica z 200 najväčších metropolitných oblastí sa vrátila na úroveň ponuky pred pandémiou.

Nové ponuky tiež sezónne prudko rastú, pričom jeden týždeň začiatkom jari zaznamenal viac ako 50 000 nových ponúk – čo je o 9,7 % viac ako pred rokom a patrí medzi najsilnejšie výsledky od obdobia pred pandémiou. Použitím údajov o mesačnej ponuke Národnej asociácie realitných kancelárií je trh najvyváženejší za takmer desaťročie.

Rast cien sa dramaticky spomaľuje

Národný rast cien domov sa prudko spomalil. Podľa Cotality (predtým CoreLogic) sa medziročný rast v januári 2026 zmiernil na iba 0,7 %, čo je pokles z 3,5 % na začiatku roka 2025. Výskumný tím J.P. Morgan predpokladá, že ceny domov by sa mohli tento rok celoštátne zastaviť na 0 % raste.

Toto spomalenie v kombinácii s očakávaným 4 % rastom príjmov výrazne zlepšuje dostupnosť. Zillow predpovedá, že do decembra budú domy dostupné v 20 z 50 najväčších metropolitných oblastí – čo je najviac od roku 2022 – pričom Chicago, Atlanta a Raleigh sa novo pripájajú k zoznamu.

Príbeh dvoch trhov

Regionálne rozdiely zostávajú výrazné. Stredozápad a severovýchod naďalej prekonávajú ostatné regióny, pričom vedú New Jersey (+5,6 %), Connecticut (+5,3 %) a Illinois (+4,9 %). Medzitým Sun Belt a západné pobrežie zaznamenávajú priamy pokles cien, ktorý je spôsobený prebytkom stavebnej produkcie po pandémii. Florida vedie v stratách s -2,36 %, nasledovaná Coloradom (-1,31 %) a Utahom (-1,11 %).

Táto dvojrýchlostná dynamika znamená, že naratív „trhu kupujúcich“ závisí vo veľkej miere od geografickej polohy. Pobrežné metropoly ako San Francisco a New York si zachovávajú výrazné cenové prémie, hoci migrácia smerom do cenovo dostupnejších miest strednej veľkosti naďalej pretvára dopyt.

Okno príležitosti – s výhradami

Pre kupujúcich, ktorí boli odstavení počas úrokového šoku v rokoch 2023 – 2024, sa podmienky nepopierateľne zlepšujú. Ekonómovia však varujú pred očakávaním dramatickej korekcie. Úrokové sadzby zostávajú historicky vysoké a štrukturálna nedostatočná ponuka – najmä na severovýchode – bude naďalej podporovať ceny na mnohých trhoch. Konsenzus: Rok 2026 ponúka najlepšie podmienky na kúpu za posledné roky, ale nie návrat k ľahkej dostupnosti z obdobia pred pandémiou.