Americký trh s bydlením ožívá: sazby se blíží 6 % a nabídka roste

Zlomový bod pro kupující

Po letech závratně vysokých hypotečních sazeb a klesající nabídky se americký trh s bydlením konečně obrací ve prospěch kupujících. Úroková sazba u 30leté hypotéky s pevnou sazbou klesla koncem února 2026 na 5,99 % – což je nejnižší úroveň od roku 2022 – a v polovině března se ustálila na 6,22 %, uvádí Freddie Mac. V kombinaci s rostoucí nabídkou a zpomalujícím růstem cen analytici tvrdí, že trh vstupuje do své nejvyváženější fáze za téměř deset let.

Hypoteční sazby na sestupné trajektorii

Skupina pro ekonomický a strategický výzkum společnosti Fannie Mae předpovídá, že sazby na konci roku 2026 dosáhnou přibližně 5,9 %, což představuje pokles zhruba o 10 bazických bodů za čtvrtletí. I když jsou stále výrazně nad úrovní pod 3 % z období pandemie, tento trend představuje výrazné zlepšení oproti maximům přes 7 % z konce roku 2023.

Asociace hypotečních bankéřů (Mortgage Bankers Association) předpokládá, že se sazby budou po většinu roku pohybovat v rozmezí nízkých až středních 6 %, přičemž Wells Fargo předpovídá spodní hranici kolem 6,1 % v prvním čtvrtletí. Postupný pokles již podněcuje aktivitu: Fannie Mae očekává, že celkový prodej domů dosáhne v roce 2026 5,16 milionu, přičemž podíl refinancování vzroste z 26 % na 35 %.

Obnova nabídky dává kupujícím možnosti

Snad nejvýznamnější změna nastává na straně nabídky. Aktivní nabídky se do ledna 2026 meziročně zvýšily o 10 % a dosáhly nejvyšší úrovně od roku 2020, uvádí ResiClub Analytics. Téměř polovina z 200 největších metropolitních oblastí se vrátila na úroveň nabídky před pandemií.

Nové nabídky také sezónně prudce rostou, přičemž jeden týden na začátku jara zaznamenal přes 50 000 nových nabídek – což je o 9,7 % více než před rokem a patří k nejsilnějším výsledkům od doby před pandemií. Podle údajů o měsíční nabídce od National Association of Realtors je trh nejvyváženější za téměř deset let.

Růst cen dramaticky zpomaluje

Celostátní růst cen domů se prudce zpomalil. Podle Cotality (dříve CoreLogic) se meziroční růst v lednu 2026 zmírnil na pouhých 0,7 %, což je pokles z 3,5 % na začátku roku 2025. Výzkumný tým J.P. Morgan předpovídá, že růst cen domů by se letos mohl celostátně zastavit na 0 %.

Toto zpomalení v kombinaci s očekávaným 4% růstem příjmů výrazně zlepšuje dostupnost bydlení. Zillow předpovídá, že bydlení bude do prosince dostupné ve 20 z 50 největších metropolí – což je nejvíce od roku 2022 – přičemž nově se na seznam dostanou Chicago, Atlanta a Raleigh.

Příběh dvou trhů

Regionální rozdíly zůstávají výrazné. Středozápad a severovýchod nadále překonávají ostatní regiony, v čele s New Jersey (+5,6 %), Connecticutem (+5,3 %) a Illinois (+4,9 %). Mezitím Sun Belt a západní pobřeží zažívají přímý pokles cen, způsobený nadměrnou výstavbou po pandemii. Florida vede v poklesech s -2,36 %, následuje Colorado (-1,31 %) a Utah (-1,11 %).

Tato dvourychlostní dynamika znamená, že narativ „trhu kupujících“ silně závisí na geografii. Pobřežní metropole jako San Francisco a New York si udržují významné cenové prémie, i když migrace do cenově dostupnějších středně velkých měst nadále přetváří poptávkové vzorce.

Okno příležitosti – s výhradami

Pro kupující, kteří byli vyřazeni z trhu během šoku z úrokových sazeb v letech 2023–2024, se podmínky nepopiratelně zlepšují. Ekonomové však varují před očekáváním dramatické korekce. Sazby zůstávají historicky vysoké a strukturální nedostatek nabídky – zejména na severovýchodě – bude i nadále podporovat ceny na mnoha trzích. Konsenzus: Rok 2026 nabízí nejlepší podmínky pro nákup za poslední roky, ale ne návrat k snadné dostupnosti bydlení z doby před pandemií.