Logement en Espagne : un record historique avec une hausse de 12,7 %
Le prix des logements non sociaux en Espagne a clôturé l'année 2025 avec sa plus forte augmentation depuis 2007, soit 12,7 % en glissement annuel, et les experts de BBVA Research prévoient une nouvelle hausse pouvant atteindre 10 % en 2026. La crise est structurelle : l'offre ne parvient pas à satisfaire une demande croissante, stimulée par la baisse des taux d'intérêt, le télétravail depuis l'étranger et le tourisme résidentiel.
Un marché qui bat tous les records
Le marché immobilier espagnol a clôturé l'année 2025 avec une hausse de 12,7 % en glissement annuel du prix des logements non sociaux, soit la plus forte augmentation depuis 2007, selon les données de l'Indice des Prix du Logement (IPV) de l'Institut National de la Statistique (INE). Le prix moyen a atteint 2 230 euros le mètre carré, un record historique depuis le début des relevés statistiques en 1995. Pour les logements neufs, la valeur a dépassé les 2 600 euros le mètre carré, des chiffres qui égalent, voire dépassent dans certaines zones, ceux de la bulle spéculative précédant la crise de 2008.
La hausse a été généralisée sur tout le territoire : aucune communauté autonome n'a enregistré d'augmentation inférieure à 10 %. Les hausses les plus prononcées ont été observées en Cantabrie (+16,7 %), dans la Communauté de Madrid (+15,8 %) et dans la Communauté valencienne (+15,8 %). Madrid a clôturé l'année avec le prix le plus élevé du pays, avec 3 902 euros le mètre carré, suivie des îles Baléares avec 3 809 euros.
Une crise structurelle, et non spéculative
Contrairement à l'effondrement de 2008, les analystes s'accordent à dire que la crise actuelle n'est pas de nature spéculative mais structurelle. La Banque d'Espagne estime un déficit de logements compris entre 450 000 et 600 000 sur l'ensemble du pays. La construction de logements neufs augmentera de 12 % en 2026, mais ce chiffre reste insuffisant pour couvrir une demande soutenue par plusieurs facteurs simultanés : la baisse des taux hypothécaires de la Banque Centrale Européenne, l'arrivée de télétravailleurs étrangers disposant d'un pouvoir d'achat plus élevé et l'essor du tourisme résidentiel sur les côtes méditerranéennes.
Selon le rapport le plus récent de BBVA Research publié en mars 2026, les prix pourraient augmenter jusqu'à 10,2 % supplémentaires au cours de cette année, revoyant à la hausse leurs prévisions précédentes de 7 %. Le déséquilibre entre l'offre et la demande, aggravé par la faible disponibilité de terrains constructibles dans les grandes villes, est le principal moteur de cette flambée.
Le loyer, hors de portée de millions de personnes
La pression sur le marché locatif est tout aussi alarmante. À Madrid et à Barcelone, les loyers ont augmenté de plus de 20 % au cours des deux dernières années, dépassant les 20 euros le mètre carré par mois dans les zones les plus prisées. Les prix moyens des loyers en Espagne dépassent déjà les 1 150 euros par mois, selon les données d'Idealista, ce qui place le taux d'effort des ménages à revenus moyens bien au-dessus du seuil recommandé de 30 % des revenus.
Les réponses du gouvernement
L'exécutif de Pedro Sánchez a adopté plusieurs mesures d'urgence. En avril 2025, il a supprimé le Golden Visa pour investissement immobilier, qui permettait aux citoyens non communautaires d'obtenir un permis de séjour en échange de l'achat de biens immobiliers. En outre, le gouvernement a proposé une taxe pouvant atteindre 100 % sur l'achat de biens immobiliers par des citoyens n'appartenant pas à l'Union européenne et ne résidant pas en Espagne, bien que cette mesure se heurte à des objections constitutionnelles et juridiques. Parallèlement, le Plan national du logement 2026-2030 prévoit d'augmenter le parc public de logements locatifs abordables avec plus de 30 000 nouveaux logements.
La Communauté de Madrid, quant à elle, a présenté son propre Plan de choc 2026-2027, comprenant 15 mesures, dont la construction de plus de 15 000 logements sociaux en quatre ans.
Pas de soulagement à court terme
Avec une demande soutenue, une offre à la traîne et des taux hypothécaires à des niveaux historiquement bas, les experts n'anticipent pas de correction des prix à court terme. L'Espagne est confrontée à un défi de logement de première ampleur qui, s'il n'est pas résolu par des politiques d'offre ambitieuses et soutenues, menace d'aggraver les inégalités sociales et de rendre encore plus difficile l'émancipation des jeunes générations.
