Bydlení ve Španělsku: Historický rekord s nárůstem o 12,7 %

Trh, který překonává všechny rekordy

Španělský realitní trh uzavřel rok 2025 s nárůstem ceny volného bydlení o 12,7 % meziročně, což je největší nárůst od roku 2007, jak vyplývá z údajů Indexu cen bydlení (IPV) Národního statistického úřadu (INE). Průměrná cena dosáhla 2 230 eur za metr čtvereční, což je historický rekord od zahájení statistického sledování v roce 1995. U novostaveb hodnota přesáhla 2 600 eur za metr čtvereční, což jsou čísla, která se rovnají a v některých oblastech překračují hodnoty z období spekulativního boomu před krizí v roce 2008.

Nárůst byl všeobecný na celém území: žádná autonomní oblast nezaznamenala nárůst nižší než 10 %. Nejvýraznější nárůsty byly zaznamenány v Kantábrii (+16,7 %), Madridském společenství (+15,8 %) a Valencijském společenství (+15,8 %). Madrid uzavřel rok s nejvyšší cenou v zemi, a to 3 902 eur za metr čtvereční, následován Baleárskými ostrovy s 3 809 eury.

Strukturální, nikoli spekulativní krize

Na rozdíl od kolapsu v roce 2008 se analytici shodují, že současná krize nemá spekulativní, ale strukturální charakter. Španělská centrální banka odhaduje deficit mezi 450 000 a 600 000 byty v celé zemi. Výstavba nových budov poroste v roce 2026 o 12 %, ale toto číslo je stále nedostatečné k pokrytí poptávky, která je podporována několika současnými faktory: poklesem hypotečních sazeb Evropské centrální banky, přílivem zahraničních pracovníků na dálku s vyšší kupní silou a rozkvětem rezidenční turistiky na pobřeží Středozemního moře.

Podle nejnovější zprávy BBVA Research zveřejněné v březnu 2026 by ceny mohly v průběhu letošního roku vzrůst až o dalších 10,2 %, čímž revidují své předchozí prognózy o 7 %. Nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou, zhoršená omezenou dostupností stavebních pozemků ve velkých městech, je hlavním motorem eskalace.

Nájemné mimo dosah milionů

Tlak na trh s nájemním bydlením je stejně alarmující. V Madridu a Barceloně se nájmy zvýšily o více než 20 % za poslední dva roky a v nejžádanějších oblastech přesahují 20 eur za metr čtvereční měsíčně. Průměrné ceny nájemného ve Španělsku již přesahují 1 150 eur měsíčně, podle údajů Idealista, což staví míru zátěže domácností s průměrnými příjmy vysoko nad doporučenou hranici 30 % příjmů.

Odpovědi vlády

Vláda Pedra Sáncheze přijala několik nouzových opatření. V dubnu 2025 zrušila Golden Visa za investice do nemovitostí, která umožňovala občanům ze zemí mimo EU získat povolení k pobytu výměnou za nákup nemovitostí. Kromě toho vláda navrhla daň až 100 % na nákup nemovitostí občany, kteří nepatří do Evropské unie a nemají ve Španělsku trvalé bydliště, ačkoli toto opatření čelí ústavním a právním námitkám. Současně Státní plán bydlení na období 2026–2030 počítá s rozšířením veřejného fondu dostupného nájemního bydlení o více než 30 000 nových bytů.

Madridské společenství ze své strany představilo svůj vlastní Akční plán 2026–2027 s 15 opatřeními, která zahrnují výstavbu více než 15 000 sociálních bytů během čtyř let.

Bez úlevy v krátkodobém horizontu

Vzhledem k trvalé poptávce, zaostávající nabídce a hypotečním sazbám na historicky nízkých úrovních odborníci neočekávají korekci cen v krátkodobém horizontu. Španělsko čelí bytové výzvě prvořadého významu, která, pokud nebude vyřešena ambiciózní a trvalou politikou nabídky, hrozí prohloubením sociální nerovnosti a dalším ztížením osamostatnění mladých generací.