Bývanie v Španielsku: Historický rekord s nárastom o 12,7 %

Trh, ktorý láme všetky rekordy

Španielsky realitný trh uzavrel rok 2025 s nárastom cien voľných bytov o 12,7 % medziročne, čo je najväčší nárast od roku 2007, podľa údajov Indexu cien nehnuteľností (IPV) Národného štatistického úradu (INE). Priemerná cena dosiahla 2 230 eur za meter štvorcový, čo je historický rekord od začiatku štatistických záznamov v roku 1995. Pri novostavbách hodnota presiahla 2 600 eur za meter štvorcový, čo sa rovná a v niektorých oblastiach prevyšuje hodnoty z obdobia špekulatívneho rastu pred krízou v roku 2008.

Nárast bol všeobecný na celom území: žiadna autonómna oblasť nezaznamenala nárast nižší ako 10 %. Najvýraznejšie zvýšenia boli zaznamenané v Kantábrii (+16,7 %), v Madridskej komunite (+15,8 %) a vo Valencijskej komunite (+15,8 %). Madrid uzavrel rok s najvyššou cenou v krajine, s 3 902 eurami za meter štvorcový, nasledovaný Baleárskymi ostrovmi s 3 809 eurami.

Štrukturálna, nie špekulatívna kríza

Na rozdiel od kolapsu v roku 2008 sa analytici zhodujú, že súčasná kríza nemá špekulatívny, ale štrukturálny charakter. Španielska centrálna banka odhaduje deficit medzi 450 000 a 600 000 bytmi v celej krajine. Výstavba nových budov vzrastie v roku 2026 o 12 %, ale toto číslo je stále nedostatočné na pokrytie dopytu, ktorý je poháňaný niekoľkými súčasnými faktormi: znižovaním úrokových sadzieb Európskej centrálnej banky, príchodom zahraničných pracovníkov na diaľku s vyššou kúpnou silou a rozmachom rezidenčného turizmu na stredomorskom pobreží.

Podľa najnovšej správy BBVA Research, publikovanej v marci 2026, by ceny mohli vzrásť až o ďalších 10,2 % v priebehu tohto roka, čím sa zvýšili ich predchádzajúce prognózy na 7 %. Nerovnováha medzi ponukou a dopytom, zhoršená obmedzenou dostupnosťou stavebných pozemkov vo veľkých mestách, je hlavným motorom eskalácie.

Nájomné mimo dosahu miliónov

Tlak na trh s nájomnými bytmi je rovnako alarmujúci. V Madride a Barcelone sa nájomné zvýšilo o viac ako 20 % za posledné dva roky, pričom v najžiadanejších oblastiach presahuje 20 eur za meter štvorcový mesačne. Priemerné ceny nájmov v Španielsku už presahujú 1 150 eur mesačne, podľa údajov Idealista, čo stavia mieru zaťaženia domácností s priemernými príjmami vysoko nad odporúčanú hranicu 30 % príjmu.

Odpovede vlády

Vláda Pedra Sáncheza prijala niekoľko núdzových opatrení. V apríli 2025 zrušila Golden Visa pre investície do nehnuteľností, ktorá umožňovala občanom mimo EÚ získať pobyt výmenou za kúpu nehnuteľností. Okrem toho vláda navrhla daň až do výšky 100 % na nákup nehnuteľností občanmi, ktorí nepatria do Európskej únie a nemajú trvalý pobyt v Španielsku, hoci toto opatrenie čelí ústavným a právnym námietkam. Súčasne Štátny plán bývania na roky 2026 – 2030 predpokladá rozšírenie verejného fondu dostupného nájomného o viac ako 30 000 nových bytov.

Madridska komunita zo svojej strany predstavila svoj vlastný Akčný plán 2026 – 2027 s 15 opatreniami, ktoré zahŕňajú výstavbu viac ako 15 000 chránených bytov v priebehu štyroch rokov.

Žiadna úľava v krátkodobom horizonte

S pretrvávajúcim dopytom, zaostávajúcou ponukou a úrokovými sadzbami hypoték na historicky nízkych úrovniach experti neočakávajú korekciu cien v krátkodobom horizonte. Španielsko čelí bytovej výzve prvoradého významu, ktorá, ak sa nevyrieši ambicióznymi a trvalými politikami ponuky, hrozí prehĺbením sociálnej nerovnosti a ešte väčším sťažením osamostatnenia mladých generácií.