Wohnen in Spanien: Historischer Rekord mit einem Anstieg von 12,7%

Ein Markt, der alle Rekorde bricht

Der spanische Immobilienmarkt schloss das Jahr 2025 mit einem Anstieg von 12,7 % im Jahresvergleich beim Preis für freie Wohnungen ab, dem größten Anstieg seit dem Jahr 2007, wie aus den Daten des Wohnimmobilienpreisindex (IPV) des Nationalen Instituts für Statistik (INE) hervorgeht. Der Durchschnittspreis erreichte 2.230 Euro pro Quadratmeter, ein historischer Rekord seit Beginn der statistischen Aufzeichnungen im Jahr 1995. Bei Neubauwohnungen überstieg der Wert 2.600 Euro pro Quadratmeter, Werte, die das Niveau der Spekulationsblase vor der Krise von 2008 erreichen und in einigen Gebieten sogar übertreffen.

Der Anstieg war im gesamten Staatsgebiet flächendeckend: Keine autonome Gemeinschaft verzeichnete Zuwächse von weniger als 10 %. Die stärksten Anstiege gab es in Kantabrien (+16,7 %), der Autonomen Gemeinschaft Madrid (+15,8 %) und der Autonomen Gemeinschaft Valencia (+15,8 %). Madrid schloss das Jahr mit dem höchsten Preis des Landes ab, mit 3.902 Euro pro Quadratmeter, gefolgt von den Balearen mit 3.809 Euro.

Eine strukturelle, keine spekulative Krise

Anders als beim Zusammenbruch von 2008 sind sich die Analysten einig, dass die aktuelle Krise nicht spekulativer, sondern struktureller Natur ist. Die spanische Zentralbank schätzt ein Defizit von 450.000 bis 600.000 Wohnungen im ganzen Land. Der Neubau wird im Jahr 2026 um 12 % wachsen, aber diese Zahl reicht immer noch nicht aus, um eine Nachfrage zu decken, die durch mehrere gleichzeitige Faktoren gestützt wird: die Senkung der Hypothekenzinsen durch die Europäische Zentralbank, die Ankunft ausländischer Telearbeiter mit höherer Kaufkraft und der Aufschwung des Wohntourismus an den Mittelmeerküsten.

Laut dem jüngsten Bericht von BBVA Research, der im März 2026 veröffentlicht wurde, könnten die Preise im Laufe dieses Jahres um bis zu 10,2 % zusätzlich steigen, womit die vorherigen Prognosen von 7 % nach oben korrigiert werden. Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage, das durch die geringe Verfügbarkeit von bebaubarem Land in den Großstädten noch verschärft wird, ist der Haupttreiber der Eskalation.

Mieten für Millionen unerschwinglich

Der Druck auf den Mietmarkt ist ebenso alarmierend. In Madrid und Barcelona sind die Mieten in den letzten zwei Jahren um mehr als 20 % gestiegen und übersteigen in den gefragtesten Gegenden 20 Euro pro Quadratmeter und Monat. Die durchschnittlichen Mietpreise in Spanien übersteigen laut Daten von Idealista bereits 1.150 Euro pro Monat, was die Aufwandsquote von Haushalten mit durchschnittlichem Einkommen deutlich über die empfohlene Schwelle von 30 % des Einkommens hinaushebt.

Die Antworten der Regierung

Die Regierung von Pedro Sánchez hat mehrere Notfallmaßnahmen ergriffen. Im April 2025 schaffte sie das Goldene Visum für Immobilieninvestitionen ab, das es Bürgern aus Nicht-EU-Ländern ermöglichte, im Gegenzug für den Kauf von Immobilien eine Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten. Darüber hinaus hat die Regierung eine Steuer von bis zu 100 % auf den Kauf von Immobilien durch Bürger vorgeschlagen, die nicht der Europäischen Union angehören und nicht in Spanien ansässig sind, obwohl die Maßnahme auf verfassungsrechtliche und juristische Einwände stößt. Parallel dazu sieht der staatliche Wohnungsbauplan 2026-2030 vor, den öffentlichen Bestand an bezahlbarem Wohnraum mit mehr als 30.000 neuen Wohnungen zu erweitern.

Die Autonome Gemeinschaft Madrid legte ihrerseits ihren eigenen Aktionsplan 2026-2027 vor, mit 15 Maßnahmen, die den Bau von mehr als 15.000 Sozialwohnungen in vier Jahren beinhalten.

Keine Entspannung in Sicht

Angesichts der anhaltenden Nachfrage, des schleppenden Angebots und der historisch niedrigen Hypothekenzinsen erwarten Experten kurzfristig keine Preiskorrektur. Spanien steht vor einer Wohnungsbauherausforderung ersten Ranges, die, wenn sie nicht durch ehrgeizige und nachhaltige Angebotsmaßnahmen gelöst wird, die soziale Ungleichheit zu verschärfen und die Emanzipation der jungen Generationen weiter zu erschweren droht.