Hiszpański rynek mieszkaniowy bije rekordy: wzrost o 12,7%

Rynek, który bije wszelkie rekordy

Hiszpański rynek nieruchomości zamknął rok 2025 wzrostem cen mieszkań o 12,7% rok do roku. To największy wzrost od 2007 roku, jak wynika z danych Indeksu Cen Mieszkań (IPV) Narodowego Instytutu Statystycznego (INE). Średnia cena osiągnęła 2.230 euro za metr kwadratowy, co stanowi historyczny rekord od czasu rozpoczęcia prowadzenia statystyk w 1995 roku. W przypadku nowych mieszkań wartość przekroczyła 2.600 euro za metr kwadratowy, osiągając, a w niektórych obszarach przekraczając, poziomy spekulacyjnego boomu sprzed kryzysu z 2008 roku.

Wzrosty były powszechne na całym terytorium: żaden region autonomiczny nie odnotował wzrostu poniżej 10%. Największe wzrosty odnotowano w Kantabrii (+16,7%), wspólnocie Madrytu (+15,8%) i wspólnocie Walencji (+15,8%). Madryt zamknął rok z najwyższą ceną w kraju, wynoszącą 3.902 euro za metr kwadratowy, a następnie Baleary z 3.809 euro.

Kryzys strukturalny, a nie spekulacyjny

W przeciwieństwie do załamania z 2008 roku, analitycy zgadzają się, że obecny kryzys ma charakter nie spekulacyjny, lecz strukturalny. Bank Hiszpanii szacuje deficyt na poziomie od 450.000 do 600.000 mieszkań w całym kraju. Budowa nowych budynków wzrośnie o 12% w 2026 roku, ale liczba ta wciąż jest niewystarczająca, aby pokryć popyt, który jest podtrzymywany przez kilka jednoczesnych czynników: obniżkę stóp procentowych przez Europejski Bank Centralny, napływ zagranicznych telepracowników o większej sile nabywczej oraz wzrost popularności turystyki mieszkaniowej na wybrzeżach Morza Śródziemnego.

Według najnowszego raportu BBVA Research opublikowanego w marcu 2026 roku, ceny mogą wzrosnąć o kolejne 10,2% w ciągu tego roku, co stanowi rewizję w górę w stosunku do wcześniejszych prognoz wynoszących 7%. Brak równowagi między podażą a popytem, pogłębiony przez ograniczoną dostępność gruntów budowlanych w dużych miastach, jest głównym motorem eskalacji.

Wynajem poza zasięgiem milionów

Presja na rynku wynajmu jest równie alarmująca. W Madrycie i Barcelonie czynsze wzrosły o ponad 20% w ciągu ostatnich dwóch lat, przekraczając 20 euro za metr kwadratowy miesięcznie w najbardziej poszukiwanych obszarach. Średnie ceny wynajmu w Hiszpanii przekraczają już 1.150 euro miesięcznie, według danych Idealista, co stawia wskaźnik obciążenia finansowego gospodarstw domowych o średnich dochodach znacznie powyżej zalecanego progu 30% dochodów.

Reakcje rządu

Rząd Pedro Sáncheza przyjął kilka środków nadzwyczajnych. W kwietniu 2025 roku zlikwidował Golden Visa za inwestycje w nieruchomości, która pozwalała obywatelom spoza UE na uzyskanie rezydencji w zamian za zakup nieruchomości. Ponadto rząd zaproponował podatek w wysokości do 100% od zakupu nieruchomości przez obywateli spoza Unii Europejskiej, którzy nie mieszkają w Hiszpanii, chociaż środek ten spotyka się z zastrzeżeniami konstytucyjnymi i prawnymi. Równolegle, Państwowy Plan Mieszkaniowy na lata 2026-2030 przewiduje rozszerzenie publicznego zasobu mieszkań na wynajem o przystępnej cenie o ponad 30.000 nowych mieszkań.

Wspólnota Madrytu ze swojej strony przedstawiła własny Plan Uderzeniowy na lata 2026-2027, zawierający 15 środków, które obejmują budowę ponad 15.000 mieszkań chronionych w ciągu czterech lat.

Brak ulgi w krótkim okresie

Przy utrzymującym się popycie, opóźnionej podaży i stopach hipotecznych na historycznie niskich poziomach, eksperci nie przewidują korekty cen w krótkim okresie. Hiszpania stoi w obliczu wyzwania mieszkaniowego o pierwszorzędnym znaczeniu, które, jeśli nie zostanie rozwiązane za pomocą ambitnych i trwałych polityk podażowych, grozi pogłębieniem nierówności społecznych i jeszcze bardziej utrudni usamodzielnienie się młodego pokolenia.