Stopy hipoteczne w USA spadają poniżej 6% po 3,5 roku

Koniec trzyipółletniego oczekiwania

Po raz pierwszy od września 2022 roku benchmarkowa stopa oprocentowania 30-letnich kredytów hipotecznych o stałej stopie spadła poniżej 6%, co stanowi potencjalny punkt zwrotny dla milionów amerykańskich rodzin, które nie mogły sobie pozwolić na zakup domu. Freddie Mac poinformował 26 lutego 2026 roku, że średnia stopa oprocentowania 30-letnich kredytów hipotecznych o stałej stopie spadła do 5,98% z 6,01% w poprzednim tygodniu. Oprocentowanie 15-letnich kredytów hipotecznych o stałej stopie również spadło, do 5,44%. Psychologiczna bariera 6% przez ponad trzy lata ograniczała popyt na mieszkania, eliminując potencjalnych nabywców w całym kraju.

Podaż w końcu dogania popyt

Przełom w oprocentowaniu następuje w momencie, gdy podaż zaczyna się znacząco odbudowywać. Według HousingWire, liczba aktywnych ofert sprzedaży domów jednorodzinnych osiągnęła 695 628 – co stanowi wzrost o 10,5% rok do roku. Liczba nowych ofert wzrosła o 9,7% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku, a w jednym tygodniu odnotowano 50 303 nowe domy – jeden z najsilniejszych wczesnych wyników sezonowych od czasów sprzed pandemii. Mediana ceny ofertowej ustabilizowała się na poziomie około 419 000 USD, a sezonowe wzorce zapasów wracają do normy po latach zakłóceń spowodowanych pandemią.

Poprawa dostępności

Spadek miesięcznych rat stanowi realną zmianę. Danielle Hale, główna ekonomistka Realtor.com, nazwała to „pierwszym spadkiem miesięcznych rat od 2020 roku”. Zillow prognozuje, że do końca roku 20 z 50 największych obszarów metropolitalnych w USA będzie dostępnych cenowo dla nabywców o medianowych dochodach – najwięcej od 2022 roku – a wartość domów wzrośnie tylko o 1,9%, co znacznie odbiega od niekontrolowanej inflacji z lat 2020–2022.

Matematyka stojąca za nawet niewielkimi zmianami stóp procentowych jest uderzająca: spadek stóp procentowych kredytów hipotecznych o jeden punkt procentowy może powiększyć pulę kwalifikujących się nabywców o około 5,5 miliona gospodarstw domowych i wygenerować szacunkowo 500 000 dodatkowych transakcji sprzedaży domów, według ekonomistów NAR.

Odbicie sprzedaży w zasięgu wzroku

Główny ekonomista NAR, Lawrence Yun, prognozuje 14% wzrost sprzedaży domów w 2026 roku, opisując warunki jako najbardziej zrównoważony rynek od dekady. Ekonomiści Zillow prognozują 4,26 miliona transakcji sprzedaży istniejących domów – co stanowi wzrost o 4,3% w porównaniu z 2025 rokiem. Ostatnie dane dotyczące oczekujących transakcji sprzedaży domów osiągnęły poziom 50 096, najwyższy od lat, co odzwierciedla wzrost zaangażowania kupujących przed tradycyjnym sezonem wiosennym.

Nierównomierne ożywienie

Nie wszystkie rynki skorzystają w równym stopniu. Miasta Środkowego Zachodu, takie jak Columbus i Indianapolis, stają się nowymi magnesami dostępności cenowej, podczas gdy wcześniej przegrzane rynki w Teksasie i na Florydzie doświadczają względnej słabości w miarę ochładzania się migracji z czasów pandemii. National Association of Home Builders prognozuje, że w 2026 roku zostanie ukończonych 1,05 miliona nowych domów, co stanowi wzrost o 4% w porównaniu z 2025 rokiem, jednak analitycy ostrzegają, że podaż musi nadążać za falą popytu, którą prawdopodobnie wyzwolą niższe stopy procentowe.

Spadek poniżej 6% to coś więcej niż symbol. W połączeniu z rosnącą podażą, umiarkowanymi cenami i latami stłumionego popytu, może w końcu odblokować wiosenny sezon sprzedaży, na który branża – i miliony aspirujących właścicieli domów – czekają od czasu, gdy agresywny cykl zacieśniania polityki pieniężnej przez Rezerwę Federalną przekształcił amerykańskie zasady posiadania domów w 2022 roku.