Úrokové sadzby hypoték v USA prelomili 6 % hranicu po 3,5 roku

Čakanie dlhé tri a pol roka sa skončilo

Prvýkrát od septembra 2022 klesla referenčná úroková sadzba 30-ročnej fixnej hypotéky pod 6 %, čo predstavuje potenciálny zlom pre milióny amerických rodín, ktoré boli vylúčené z trhu s nehnuteľnosťami. Spoločnosť Freddie Mac oznámila 26. februára 2026, že priemerná sadzba 30-ročnej fixnej hypotéky klesla na 5,98 %, čo je pokles zo 6,01 % z predchádzajúceho týždňa. Klesla aj úroková sadzba 15-ročnej fixnej hypotéky, a to na 5,44 %. Psychologická hranica 6 % pôsobila ako strop pre dopyt po bývaní viac ako tri roky, čím odrádzala kupujúcich po celej krajine.

Ponuka konečne dobieha dopyt

Prelomenie sadzby prichádza v čase, keď sa zásoby začínajú výrazne zotavovať. Podľa HousingWire dosiahol počet aktívnych ponúk 695 628 rodinných domov – čo predstavuje medziročný nárast o 10,5 %. Počet nových ponúk vzrástol o 9,7 % v porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka, pričom v jednom týždni bolo zaznamenaných 50 303 nových domov – čo je jeden z najsilnejších skorých sezónnych výsledkov od obdobia pred pandémiou. Mediánová ponuková cena sa stabilizovala okolo 419 000 USD a sezónne vzorce zásob sa normalizujú po rokoch narušenia spôsobeného pandémiou.

Dostupnosť sa obracia k lepšiemu

Klesajúce mesačné splátky predstavujú skutočný posun. Danielle Haleová, hlavná ekonómka spoločnosti Realtor.com, to označila za „prvýkrát, čo vidíme pokles mesačných splátok od roku 2020“. Spoločnosť Zillow predpovedá, že 20 z 50 najväčších metropolitných oblastí USA bude do konca roka cenovo dostupných pre kupujúcich so stredným príjmom – čo je najvyšší počet od roku 2022 – zatiaľ čo sa predpokladá, že hodnota domov porastie len o 1,9 %, čo je ďaleko od nekontrolovanej inflácie v rokoch 2020 – 2022.

Matematika za aj miernymi pohybmi sadzieb je pozoruhodná: pokles úrokových sadzieb hypoték o jeden percentuálny bod môže rozšíriť okruh kvalifikovaných kupujúcich približne o 5,5 milióna domácností a vygenerovať odhadom 500 000 ďalších predajov domov, podľa ekonómov NAR.

Oživenie predaja na dohľad

Hlavný ekonóm NAR Lawrence Yun predpovedá 14 % nárast predaja domov v roku 2026 a opisuje podmienky ako najvyváženejší trh za posledné desaťročie. Ekonómovia spoločnosti Zillow predpovedajú 4,26 milióna predajov existujúcich domov – čo je 4,3 % nárast oproti roku 2025. Nedávne údaje o čakajúcich predajoch domov dosiahli 50 096, čo je najviac za posledné roky, čo odráža nárast záujmu kupujúcich pred tradičnou jarnou sezónou.

Nerovnomerné oživenie

Nie všetky trhy budú profitovať rovnako. Stredozápadné mestá ako Columbus a Indianapolis sa stávajú novými magnetmi pre cenovú dostupnosť, zatiaľ čo predtým prehriate trhy v Texase a na Floride zažívajú relatívnu slabosť, keďže migrácia z obdobia pandémie sa ochladzuje. Národná asociácia staviteľov domov predpovedá, že v roku 2026 bude dokončených 1,05 milióna nových domov, čo je o 4 % viac ako v roku 2025, analytici však varujú, že ponuka musí držať krok s vlnou dopytu, ktorú pravdepodobne uvoľnia nižšie sadzby.

Pokles pod 6 % je viac ako len symbolický. V kombinácii s rastúcou ponukou, zmierňovaním cien a rokmi nahromadeného dopytu môže konečne odomknúť jarnú predajnú sezónu, na ktorú priemysel – a milióny ašpirujúcich majiteľov domov – čakajú od agresívneho cyklu sprísňovania menovej politiky Federálneho rezervného systému, ktorý v roku 2022 pretvoril americké vlastníctvo domov.