Lakhatási válság: 12,7%-kal emelkedtek az árak Spanyolországban 2025-ben

Közel két évtizede nem volt ilyen drágulás

Történelmi megrázkódtatással zárta a 2025-ös évet a spanyol ingatlanpiac: a szabadpiaci lakások ára 12,7%-kal emelkedett az előző évhez képest, derül ki a Spanyol Statisztikai Hivatal (INE) által közzétett lakásárindex (IPV) adataiból. Ez a legnagyobb éves növekedés 2007 óta, amikor az ingatlanpiaci buborék kipukkadt, és több mint négy százalékponttal haladja meg a 2024-ben regisztrált 8,4%-os emelkedést. Az árak immár 12 éve folyamatosan emelkednek.

A használt lakások vezették az áremelkedést 12,9%-os növekedéssel, míg az új építésű lakások 11,2%-kal drágultak. Az átlagár 2230 euró/négyzetméter körül alakult, ami még a korábbi buborék idején regisztrált reális szintet is meghaladja. 2025-ben 714 237 lakás adásvétele történt, ami a legmagasabb szám tizennyolc év alatt.

700 000 lakásnyi strukturális hiány

A szárnyaló árak mögött egy strukturális ok húzódik meg, amire az elemzők évek óta figyelmeztetnek: Spanyolország túl keveset épít a kereslethez képest. A Spanyol Nemzeti Bank felfelé módosította a hiányra vonatkozó becslését 700 000 lakásra, ami magasabb, mint egy évvel korábban. Az ország évente alig 100 000 lakást épít, ami fele annak, ami az új családok alakulása (évente 200 000-250 000) és a népességnövekedés által generált kereslet kielégítéséhez szükséges.

A spanyol lakosság 2019 óta hárommillió fővel nőtt, főként a bevándorlásnak köszönhetően. A kielégítetlen kereslet 50%-a Madridban, Barcelonában, Valenciában, Alicantéban és Málagában koncentrálódik. A több építkezés akadályai jól ismertek: a beépíthető területek szűkössége, a lassú bürokratikus folyamatok, a szakképzett munkaerő hiánya és a szabályozási bizonytalanság. A Spanyol Nemzeti Bank szerint ez az egyensúlyhiány „szűk keresztmetszetté válhat a gazdaság számára”.

Minden autonóm közösségben kétszámjegyű emelkedés

A közelmúlt történetében először egyetlen autonóm közösség sem kerülhette el a kétszámjegyű növekedést 2025 utolsó negyedévében. Kasztília és León vezette a rangsort 15,3%-os emelkedéssel, amelyet Aragónia, Murcia és La Rioja követett, egyenként 14,4%-kal. Madrid és Galicia meghaladta a 14%-ot, míg Katalónia, a Kanári-szigetek és Navarra 10% felett maradt.

A kormány nyomás alatt, rövid távú megoldások nélkül

Pedro Sánchez kormánya sürgősségi intézkedéseket tartalmazó királyi rendeletet jelentett be a bérleti piacra vonatkozóan, beleértve a turisztikai célú lakások szabályozását és a spekulatív gyakorlatok korlátozását. A szakértők azonban arra figyelmeztetnek, hogy ezek a kezdeményezések nem elegendőek a probléma gyökerének kezeléséhez. Damian Hetch, a Walter Haus munkatársa a jelenlegi intézkedéseket „rövid távúaknak és választási célúaknak” nevezte, hangsúlyozva, hogy a földhasználat mélyreható reformjai nélkül a kínálat továbbra is strukturálisan szűkös marad.

A bérleti díjak sem adnak levegőt: az átlagár Spanyolországban meghaladta a 12,2 eurót négyzetméterenként, Barcelonában, Málagában és Valenciában pedig akár 8%-os emelkedést is regisztráltak az ingatlanportálok adatai szerint.

2026: további emelkedés, bár mérsékeltebb

A BBVA Research előrejelzése szerint az árak 2026-ban további 7%-kal emelkednek, ami valamivel mérsékeltebb ütem, de továbbra is távol tartja a lakhatást a fiatalok és a közepes jövedelműek számára. Az idealista által megkérdezett szakértők egyetértenek abban, hogy a felhalmozott hiány – amelyet 2021 és 2025 között több mint 625 000 háztartásra becsülnek – rövid távon nem lesz felszámolható, még akkor sem, ha az építőipar évi 10-12%-os ütemben növekszik.

Az IMF szerint Spanyolország Európa legnagyobb gazdasági növekedést produkáló országa 2026-ban. A paradoxon az, hogy ez a dinamizmus ellentétben áll azzal, hogy a rendszer nem képes garantálni egy alapvető szükségletet: egy megfizethető otthont a polgárai számára.