Kryzys mieszkaniowy: ceny w Hiszpanii wzrosły o 12,7% w 2025 roku

Największy wzrost cen od prawie dwóch dekad

Hiszpański rynek nieruchomości zakończył 2025 rok historycznym wstrząsem: ceny mieszkań wzrosły o 12,7% w porównaniu z rokiem poprzednim, zgodnie z danymi Indeksu Cen Mieszkań (IPV) opublikowanymi przez Narodowy Instytut Statystyczny (INE). Jest to największy roczny wzrost od 2007 roku, kiedy to pękła bańka na rynku nieruchomości, i przewyższa o ponad cztery punkty procentowe wzrost o 8,4% odnotowany w 2024 roku. Ceny rosną nieprzerwanie już od 12 lat.

Na czele wzrostów znalazły się mieszkania z drugiej ręki, których ceny wzrosły o 12,9%, podczas gdy nowe budownictwo podrożało o 11,2%. Średnia cena wyniosła około 2230 euro za metr kwadratowy, przewyższając nawet realne poziomy odnotowane podczas szczytu poprzedniej bańki. W 2025 roku odnotowano 714 237 transakcji kupna-sprzedaży mieszkań, co jest najwyższą liczbą od osiemnastu lat.

Strukturalny deficyt 700 000 mieszkań

Za gwałtownym wzrostem cen stoi strukturalna przyczyna, na którą analitycy zwracają uwagę od lat: Hiszpania buduje zbyt mało w stosunku do generowanego popytu. Bank Hiszpanii podniósł swoją ocenę deficytu do 700 000 mieszkań, co jest wartością wyższą niż ta, którą posługiwał się jeszcze rok wcześniej. Kraj buduje zaledwie 100 000 mieszkań rocznie, czyli połowę tego, co jest potrzebne do zaspokojenia popytu generowanego przez powstawanie nowych gospodarstw domowych – od 200 000 do 250 000 rocznie – i wzrost demograficzny.

Populacja Hiszpanii wzrosła o trzy miliony mieszkańców od 2019 roku, głównie dzięki imigracji. 50% niezaspokojonego popytu koncentruje się w Madrycie, Barcelonie, Walencji, Alicante i Maladze. Przeszkody w budowie większej liczby mieszkań są dobrze znane: niedobór gruntów budowlanych, powolne procesy biurokratyczne, brak wykwalifikowanej siły roboczej i niepewność regulacyjna. Według Banku Hiszpanii ta nierównowaga „może stać się wąskim gardłem dla gospodarki”.

Wzrosty dwucyfrowe we wszystkich regionach

Po raz pierwszy w najnowszej historii żaden region autonomiczny nie uniknął dwucyfrowych wzrostów w ostatnim kwartale 2025 roku. Kastylia i León znalazła się na czele rankingu ze wzrostem o 15,3%, a następnie Aragonia, Murcja i La Rioja, z 14,4% każda. Madryt i Galicja przekroczyły 14%, podczas gdy Katalonia, Wyspy Kanaryjskie i Nawarra utrzymały się powyżej 10%.

Rząd pod presją, bez rozwiązań w krótkim terminie

Rząd Pedro Sáncheza ogłosił dekret królewski z pilnymi środkami dla rynku wynajmu, w tym regulację mieszkań turystycznych i ograniczenia praktyk spekulacyjnych. Jednak eksperci ostrzegają, że te inicjatywy są niewystarczające, aby zaatakować sedno problemu. Damian Hetch z Walter Haus określił obecne środki jako „krótkoterminowe i wyborcze”, podkreślając, że bez głębokich reform w zakresie użytkowania gruntów podaż pozostanie strukturalnie ograniczona.

Wynajem również nie daje wytchnienia: średnia cena w Hiszpanii przekroczyła 12,2 euro za metr kwadratowy, ze wzrostami do 8% w Barcelonie, Maladze i Walencji, według danych z portali nieruchomości.

2026: dalsze wzrosty, choć bardziej umiarkowane

BBVA Research przewiduje, że ceny wzrosną o około 7% dodatkowo w 2026 roku, w tempie nieco bardziej umiarkowanym, ale które nadal będzie oddalać mieszkania od zasięgu młodych ludzi i osób o średnich dochodach. Eksperci konsultowani przez idealista zgadzają się, że skumulowany deficyt – szacowany na ponad 625 000 mieszkań w latach 2021–2025 – nie będzie mógł zostać zaspokojony w krótkim czasie, nawet jeśli budownictwo będzie rosło w tempie 10–12% rocznie.

Hiszpania jest, według MFW, gospodarką o największym wzroście w Europie w 2026 roku. Paradoks polega na tym, że ten dynamizm kontrastuje z niezdolnością systemu do zagwarantowania podstawowego dobra: dostępnego dachu nad głową dla swoich obywateli.