Crise du logement : les prix flambent de 12,7 % en Espagne en 2025

La plus forte hausse en près de deux décennies

Le marché immobilier espagnol a clôturé l'année 2025 avec une secousse historique : le prix des logements non sociaux a augmenté de 12,7 % par rapport à l'année précédente, selon les données de l'Indice des Prix du Logement (IPV) publiées par l'Institut National de la Statistique (INE). Il s'agit de la plus forte augmentation annuelle enregistrée depuis 2007, date à laquelle la bulle immobilière a éclaté, et elle dépasse de plus de quatre points de pourcentage la hausse de 8,4 % enregistrée en 2024. Les prix affichent désormais 12 années consécutives de hausse sans exception.

L'immobilier de seconde main a mené la hausse avec une augmentation de 12,9 %, tandis que le neuf a progressé de 11,2 %. Le prix moyen s'est situé autour de 2 230 euros le mètre carré, dépassant même les niveaux réels enregistrés pendant l'apogée de la bulle précédente. En 2025, 714 237 transactions immobilières ont été recensées, le chiffre le plus élevé depuis dix-huit ans.

Un déficit structurel de 700 000 logements

Derrière la flambée des prix se cache une cause structurelle que les analystes dénoncent depuis des années : l'Espagne construit trop peu par rapport à la demande qu'elle génère. La Banque d'Espagne a revu à la hausse son estimation du déficit à 700 000 logements, un seuil supérieur à celui qu'elle avançait il y a à peine un an. Le pays construit à peine 100 000 logements par an, soit la moitié de ce dont il a besoin pour absorber la demande générée par la formation de nouveaux foyers – entre 200 000 et 250 000 par an – et la croissance démographique.

La population espagnole a augmenté de trois millions d'habitants depuis 2019, principalement grâce à l'immigration. 50 % de la demande insatisfaite se concentre à Madrid, Barcelone, Valence, Alicante et Malaga. Les obstacles à la construction sont bien connus : pénurie de terrains constructibles, lenteur des procédures administratives, manque de main-d'œuvre qualifiée et incertitude réglementaire. Selon la Banque d'Espagne, ce déséquilibre « peut devenir un goulot d'étranglement pour l'économie ».

Toutes les régions touchées par des hausses à deux chiffres

Pour la première fois dans l'histoire récente, aucune communauté autonome n'a échappé aux augmentations à deux chiffres au cours du dernier trimestre 2025. Castille-et-León arrive en tête du classement avec une hausse de 15,3 %, suivie de l'Aragon, de Murcie et de La Rioja, avec 14,4 % chacune. Madrid et la Galice ont dépassé les 14 %, tandis que la Catalogne, les îles Canaries et la Navarre sont restées au-dessus de 10 %.

Le gouvernement sous pression, sans solutions à court terme

L'exécutif de Pedro Sánchez a annoncé un décret-loi avec des mesures urgentes pour le marché locatif, incluant la régulation des logements touristiques et des restrictions aux pratiques spéculatives. Cependant, les experts avertissent que ces initiatives sont insuffisantes pour s'attaquer au problème de fond. Damian Hetch, de Walter Haus, a qualifié les mesures actuelles de « court-termistes et électoralistes », soulignant que sans réformes profondes dans l'utilisation des sols, l'offre restera structurellement insuffisante.

La location ne donne pas non plus de répit : le prix moyen en Espagne a dépassé les 12,2 euros le mètre carré, avec des augmentations allant jusqu'à 8 % à Barcelone, Malaga et Valence, selon les données des portails immobiliers.

2026 : de nouvelles hausses, mais plus modérées

BBVA Research prévoit que les prix augmenteront d'environ 7 % supplémentaires en 2026, un rythme un peu plus modéré mais qui continuera d'éloigner le logement de la portée des jeunes et des revenus moyens. Les experts consultés par idealista s'accordent à dire que le déficit accumulé – estimé à plus de 625 000 logements entre 2021 et 2025 – ne pourra pas être absorbé à court terme, même si la construction croît à des taux de 10 à 12 % par an.

Selon le FMI, l'Espagne est la grande économie européenne qui connaîtra la plus forte croissance en 2026. Le paradoxe est que ce dynamisme contraste avec l'incapacité du système à garantir un bien de première nécessité : un toit accessible à ses citoyens.