Bytová krize: Ceny ve Španělsku v roce 2025 vzrostly o 12,7 %

Největší zdražení za téměř dvě desetiletí

Španělský trh s nemovitostmi uzavřel rok 2025 historickým otřesem: ceny volných bytů vzrostly o 12,7 % oproti předchozímu roku, jak ukazují údaje Indexu cen bydlení (IPV) zveřejněné Národním statistickým úřadem (INE). Jedná se o největší roční nárůst od roku 2007, kdy praskla realitní bublina, a o více než čtyři procentní body překonává nárůst o 8,4 % zaznamenaný v roce 2024. Ceny tak rostou nepřetržitě již 12 let po sobě.

V čele růstu stály byty z druhé ruky s nárůstem o 12,9 %, zatímco novostavby vzrostly o 11,2 %. Průměrná cena se pohybovala kolem 2 230 eur za metr čtvereční, což dokonce překonává reálné úrovně zaznamenané během vrcholu předchozí bubliny. V roce 2025 bylo zaznamenáno 714 237 koupí a prodejů bytů, což je nejvyšší číslo za osmnáct let.

Strukturální deficit 700 000 bytů

Za raketově rostoucími cenami stojí strukturální příčina, na kterou analytici léta upozorňují: Španělsko staví příliš málo vzhledem k poptávce, kterou generuje. Španělská centrální banka revidovala svůj odhad deficitu směrem nahoru na 700 000 bytů, což je hranice vyšší než ta, se kterou pracovala jen o rok dříve. Země staví pouhých 100 000 bytů ročně, což je polovina toho, co potřebuje k uspokojení poptávky generované vznikem nových rodin – mezi 200 000 a 250 000 ročně – a demografickým růstem.

Španělská populace se od roku 2019 zvýšila o tři miliony obyvatel, a to především díky imigraci. 50 % neuspokojené poptávky se soustřeďuje v Madridu, Barceloně, Valencii, Alicante a Málaze. Překážky pro další výstavbu jsou dobře známé: nedostatek stavebních pozemků, pomalé byrokratické procesy, nedostatek kvalifikované pracovní síly a regulační nejistota. Podle Španělské centrální banky se tato nerovnováha „může stát úzkým hrdlem pro ekonomiku“.

Všechny regiony s dvouciferným růstem

Poprvé v nedávné historii žádný autonomní region neunikl dvoucifernému růstu v posledním čtvrtletí roku 2025. V čele žebříčku stanulo Kastilie a León s nárůstem o 15,3 %, následované Aragonií, Murcií a La Riojou, každá s 14,4 %. Madrid a Galicie překročily 14 %, zatímco Katalánsko, Kanárské ostrovy a Navarra se udržely nad 10 %.

Vláda pod tlakem, bez krátkodobých řešení

Vláda Pedra Sáncheze oznámila královský dekret se souborem urgentních opatření pro trh s nájemním bydlením, včetně regulace turistických bytů a omezení spekulativních praktik. Odborníci však varují, že tyto iniciativy jsou nedostatečné k řešení základního problému. Damian Hetch z Walter Haus označil současná opatření za „krátkodobá a volební“ a zdůraznil, že bez hlubokých reforem v oblasti využití půdy bude nabídka i nadále strukturálně nedostatečná.

Ani nájemné nepřináší úlevu: průměrná cena ve Španělsku překročila 12,2 eur za metr čtvereční, s nárůstem až o 8 % v Barceloně, Málaze a Valencii, podle údajů realitních portálů.

2026: Další růst, i když mírnější

BBVA Research předpovídá, že ceny v roce 2026 vzrostou o dalších 7 %, což je o něco mírnější tempo, ale i tak se bydlení vzdálí dosahu mladých lidí a středních příjmů. Odborníci oslovení serverem idealista se shodují, že kumulovaný deficit – odhadovaný na více než 625 000 domácností mezi lety 2021 a 2025 – nebude možné v krátkodobém horizontu uspokojit, i když výstavba poroste tempem 10–12 % ročně.

Španělsko je podle MMF nejrychleji rostoucí velkou ekonomikou v Evropě v roce 2026. Paradoxem je, že tento dynamismus kontrastuje s neschopností systému zajistit základní potřebu: dostupné bydlení pro své občany.