Wohnungskrise: Preise in Spanien steigen 2025 um 12,7 Prozent

Höchster Preisanstieg seit fast zwei Jahrzehnten

Der spanische Immobilienmarkt schloss das Jahr 2025 mit einem historischen Paukenschlag ab: Die Preise für freifinanzierte Wohnungen stiegen im Vergleich zum Vorjahr um 12,7 %, wie aus den Daten des vom Instituto Nacional de Estadística (INE) veröffentlichten Wohnpreisindex (IPV) hervorgeht. Dies ist der stärkste jährliche Anstieg seit 2007, als die Immobilienblase platzte, und übertrifft den Anstieg von 8,4 % im Jahr 2024 um mehr als vier Prozentpunkte. Die Preise steigen nun schon seit 12 Jahren in Folge ohne Ausnahme.

Gebrauchte Wohnungen führten den Anstieg mit einem Plus von 12,9 % an, während Neubauten um 11,2 % zulegten. Der Durchschnittspreis lag bei rund 2.230 Euro pro Quadratmeter und übertraf damit sogar die realen Werte während der Hochphase der vorherigen Blase. Im Jahr 2025 wurden 714.237 Wohnungskäufe gezählt, die höchste Zahl seit achtzehn Jahren.

Ein strukturelles Defizit von 700.000 Wohnungen

Hinter den explodierenden Preisen steckt eine strukturelle Ursache, die Analysten seit Jahren anprangern: Spanien baut zu wenig für die Nachfrage, die es erzeugt. Die Banco de España hat ihre Schätzung des Defizits nach oben korrigiert auf 700.000 Wohnungen, eine höhere Zahl als noch vor einem Jahr. Das Land baut nur etwa 100.000 Wohnungen pro Jahr, die Hälfte dessen, was benötigt wird, um die Nachfrage zu decken, die durch die Bildung neuer Familien – zwischen 200.000 und 250.000 pro Jahr – und das Bevölkerungswachstum entsteht.

Die spanische Bevölkerung ist seit 2019 um drei Millionen Einwohner gewachsen, hauptsächlich aufgrund der Zuwanderung. 50 % der ungedeckten Nachfrage konzentriert sich auf Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante und Málaga. Die Hindernisse für den Bau von mehr Wohnungen sind bekannt: Knappheit an Bauland, langsame bürokratische Prozesse, Mangel an qualifizierten Arbeitskräften und regulatorische Unsicherheit. Laut der Banco de España kann dieses Ungleichgewicht „zu einem Engpass für die Wirtschaft werden“.

Alle Regionen mit zweistelligen Zuwächsen

Zum ersten Mal in der jüngeren Geschichte entging keine autonome Gemeinschaft den zweistelligen Zuwächsen im letzten Quartal 2025. Kastilien und León führte die Rangliste mit einem Anstieg von 15,3 % an, gefolgt von Aragón, Murcia und La Rioja mit jeweils 14,4 %. Madrid und Galicien übertrafen 14 %, während Katalonien, die Kanarischen Inseln und Navarra über 10 % blieben.

Regierung unter Druck, keine kurzfristigen Lösungen

Die Regierung von Pedro Sánchez kündigte ein Königliches Gesetzesdekret mit dringenden Maßnahmen für den Mietmarkt an, darunter die Regulierung von Ferienwohnungen und die Einschränkung spekulativer Praktiken. Experten warnen jedoch, dass diese Initiativen nicht ausreichen, um das grundlegende Problem anzugehen. Damian Hetch von Walter Haus bezeichnete die aktuellen Maßnahmen als „kurzfristig und wahlkampforientiert“ und betonte, dass das Angebot ohne tiefgreifende Reformen der Bodennutzung weiterhin strukturell knapp bleiben werde.

Auch die Mieten bieten keine Entlastung: Der Durchschnittspreis in Spanien überstieg 12,2 Euro pro Quadratmeter, mit Anstiegen von bis zu 8 % in Barcelona, Málaga und Valencia, wie aus Daten von Immobilienportalen hervorgeht.

2026: Weitere Anstiege, aber moderater

BBVA Research prognostiziert, dass die Preise im Jahr 2026 um weitere 7 % steigen werden, ein etwas moderateres Tempo, das Wohnraum jedoch weiterhin für junge Menschen und mittlere Einkommen unerreichbar machen wird. Die von idealista befragten Experten sind sich einig, dass das aufgelaufene Defizit – geschätzt auf mehr als 625.000 Haushalte zwischen 2021 und 2025 – kurzfristig nicht abgebaut werden kann, selbst wenn der Bau mit einer Rate von 10-12 % pro Jahr wächst.

Spanien ist laut IWF die am stärksten wachsende große Volkswirtschaft Europas im Jahr 2026. Paradoxerweise steht dieser Dynamik die Unfähigkeit des Systems gegenüber, ein grundlegendes Gut zu gewährleisten: ein erschwingliches Dach für seine Bürger.