Bytová kríza: Ceny v Španielsku v roku 2025 vzrástli o 12,7 %

Najvýraznejšie zdraženie za takmer dve desaťročia

Španielsky trh s nehnuteľnosťami uzavrel rok 2025 historickým otrasom: ceny voľných bytov vzrástli o 12,7 % v porovnaní s predchádzajúcim rokom, podľa údajov Indexu cien nehnuteľností (IPV), ktoré zverejnil Národný štatistický úrad (INE). Ide o najväčší ročný nárast od roku 2007, kedy praskla realitná bublina, a o viac ako štyri percentuálne body prevyšuje nárast o 8,4 % zaznamenaný v roku 2024. Ceny už 12 rokov po sebe nepretržite rastú.

Nárast cien viedli byty z druhej ruky s nárastom o 12,9 %, zatiaľ čo novostavby vzrástli o 11,2 %. Priemerná cena sa pohybovala okolo 2 230 eur za meter štvorcový, čím dokonca prevýšila reálne úrovne zaznamenané počas vrcholu predchádzajúcej bubliny. V roku 2025 bolo zaznamenaných 714 237 predajov bytov, čo je najvyšší počet za osemnásť rokov.

Štrukturálny deficit 700 000 bytov

Za prudkým nárastom cien stojí štrukturálna príčina, na ktorú analytici roky upozorňujú: Španielsko stavia príliš málo na dopyt, ktorý generuje. Španielska centrálna banka revidovala svoj odhad deficitu smerom nahor na 700 000 bytov, čo je vyššia hranica, ako uvádzala len pred rokom. Krajina stavia len približne 100 000 bytov ročne, čo je polovica toho, čo potrebuje na uspokojenie dopytu generovaného vznikom nových rodín – medzi 200 000 a 250 000 ročne – a demografickým rastom.

Počet obyvateľov Španielska sa od roku 2019 zvýšil o tri milióny, najmä vďaka prisťahovalectvu. 50 % neuspokojeného dopytu sa sústreďuje v Madride, Barcelone, Valencii, Alicante a Malage. Prekážky pre výstavbu sú dobre známe: nedostatok stavebných pozemkov, pomalé byrokratické procesy, nedostatok kvalifikovanej pracovnej sily a regulačná neistota. Podľa Španielskej centrálnej banky sa táto nerovnováha „môže stať prekážkou pre ekonomiku“.

Všetky autonómne spoločenstvá s dvojciferným nárastom

Prvýkrát v nedávnej histórii žiadne autonómne spoločenstvo neuniklo dvojcifernému nárastu v poslednom štvrťroku 2025. Castilla y León bola na čele rebríčka s nárastom o 15,3 %, nasledovaná Aragónom, Murciou a La Riojou, každá so 14,4 %. Madrid a Galícia prekročili 14 %, zatiaľ čo Katalánsko, Kanárske ostrovy a Navarra zostali nad 10 %.

Vláda pod tlakom, bez krátkodobých riešení

Vláda Pedra Sáncheza ohlásila kráľovský dekrét so súrnymi opatreniami pre trh s prenájmom, vrátane regulácie turistických bytov a obmedzenia špekulatívnych praktík. Odborníci však varujú, že tieto iniciatívy sú nedostatočné na riešenie základného problému. Damian Hetch z Walter Haus označil súčasné opatrenia za „krátkodobé a volebné“ a zdôraznil, že bez zásadných reforiem v oblasti využívania pôdy bude ponuka naďalej štrukturálne nedostatočná.

Ani prenájom neprináša úľavu: priemerná cena v Španielsku presiahla 12,2 eura za meter štvorcový, s nárastom až o 8 % v Barcelone, Malage a Valencii, podľa údajov realitných portálov.

2026: ďalšie nárasty, aj keď miernejšie

BBVA Research predpovedá, že ceny v roku 2026 vzrastú približne o ďalších 7 %, čo je o niečo miernejšie tempo, ale aj tak sa bývanie bude naďalej vzďaľovať od dosahu mladých ľudí a stredných príjmov. Odborníci oslovení idealistom sa zhodujú, že nahromadený deficit – odhadovaný na viac ako 625 000 domácností v rokoch 2021 až 2025 – nebude možné v krátkodobom horizonte absorbovať, aj keď výstavba porastie tempom 10 – 12 % ročne.

Španielsko je podľa MMF najrýchlejšie rastúcou veľkou ekonomikou v Európe v roku 2026. Paradoxom je, že tento dynamizmus je v kontraste s neschopnosťou systému zaručiť základnú potrebu: dostupné bývanie pre svojich občanov.