Bytová krize v Německu: Cíl 400 000 bytů nebude splněn

Cíl, který byl od začátku mimo dosah

Bytová krize v Německu se prohlubuje alarmujícím tempem. Očekává se, že země v roce 2026 dokončí pouze kolem 240 000 nových bytů – sotva 60 % dlouhodobého vládního cíle 400 000 jednotek ročně. Podle Institutu německé ekonomiky (IW) by se počet dokončených bytů mohl dále snížit, zhruba na 215 000 jednotek, zatímco Ifo Institut předpovídá pouhých 185 000 – což by představovalo katastrofální propad v nabídce nového bydlení.

Roční cíl 400 000 jednotek, prosazovaný předchozí koalicí pod vedením Olafa Scholze, byl již všeobecně považován za ambiciózní. Nyní, za vlády Friedricha Merze, se zdá téměř zcela odtržený od ekonomické reality. BBSR, německý federální institut pro výzkum stavebnictví a plánování, potichu snížil referenční hodnotu na 320 000 nových bytů ročně do roku 2030 – přesto i tento snížený cíl zůstává daleko mimo dosah.

Nájemné prudce roste, nabídka se hroutí

Důsledky pro nájemníky jsou drastické. V dvaceti největších německých městech roste požadované nájemné ročním tempem přesahujícím 5 %, přičemž některé metropolitní trhy zaznamenávají nárůst až o 8 %. Data společnosti JLL ukazují, že vážený medián požadovaného nájemného v osmi největších německých městech dosáhl v druhé polovině roku 2025 hodnoty 18,17 EUR za metr čtvereční. Mnichov zůstává nejdražší, s 22,96 EUR/m² – což je více než dvojnásobek celostátního průměru.

Analytici předpovídají pokračující růst nájemného o 4–6 % ročně v dohledné budoucnosti, což je způsobeno vážnou nerovnováhou mezi nabídkou a poptávkou. Odhaduje se, že v Německu chybí zhruba 550 000 bytů, přičemž deficit je koncentrován v segmentech dostupného a sociálního bydlení – tedy právě tam, kde je nová výstavba pro soukromé developery nejméně ekonomicky životaschopná.

Po prudké korekci v letech 2022–2023 – kdy ceny klesly až o 7,1 % v důsledku rostoucích úrokových sazeb – se hodnoty rezidenčních nemovitostí vrátily k růstu, v roce 2025 vzrostly odhadem o 3–4 % a podobný nárůst se předpokládá i v roce 2026. S poklesem hypotečních sazeb na zhruba 3,6–3,8 % u desetiletých fixních úvěrů se poptávka kupujících oživuje, což dále zvyšuje tlak na již tak nedostatečně zásobený trh.

Strukturální bariéry brání oživení

Důvody nedostatku staveb jsou dobře zdokumentovány, ale tvrdohlavě přetrvávají. Časový rámec od povolení ke kolaudaci v Německu nyní činí v průměru 26 měsíců u rezidenčních projektů – a až 34 měsíců u bytových domů. Stavební náklady dramaticky vzrostly v postpandemickém období a nijak výrazně se nesnížily. Požadavky na energetickou účinnost, i když jsou z environmentálního hlediska důležité, zvyšují významné náklady na jednotku.

Merzova vláda zavedla v polovině roku 2025 Zákon o urychlení výstavby bytů (Wohnungsbau-Turbo), jehož cílem je zjednodušit stavební zákon, zefektivnit povolování a dotovat výstavbu prostřednictvím státní banky KfW. Cílem je zajistit, aby nové byty na napjatých trzích byly životaschopné za nájemné pod 15 EUR za metr čtvereční. „Brzda nájemného“ byla prodloužena do roku 2029 a panel odborníků pracuje na širší reformě nájemního bydlení.

Politický problém, který nezmizí

Bydlení se stalo jednou z určujících politických výzev pro Merzovu vládu. S klesající dostupností, i když klesají hypoteční sazby, krize stále více postihuje domácnosti se středními příjmy – nejen ty nejchudší. Analytici varují, že bez mnohem hlubších strukturálních reforem – včetně rychlejšího schvalování územních plánů, uvolnění většího množství veřejných pozemků a trvalých investic do sociálního bydlení – zůstane nedostatek bytů v Německu akutní i po roce 2030.

Pro miliony nájemníků v Berlíně, Hamburku, Frankfurtu a Mnichově tato časová osa nenabízí příliš útěchy.