Deutschlands Wohnungskrise: Ziel von 400.000 Wohnungen verfehlt

Ein Ziel, das nie in Reichweite war

Die Wohnungskrise in Deutschland verschärft sich in alarmierendem Tempo. Es wird erwartet, dass das Land im Jahr 2026 nur rund 240.000 neue Wohnungen fertigstellen wird – kaum 60 % des langjährigen Ziels der Regierung von 400.000 Einheiten pro Jahr. Laut dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) könnten die Fertigstellungen sogar noch weiter sinken, auf etwa 215.000 Einheiten, während das Ifo-Institut nur 185.000 prognostiziert – eine Zahl, die einen katastrophalen Einbruch des Neubauangebots darstellen würde.

Das jährliche Ziel von 400.000 Einheiten, das von der vorherigen Koalition unter Olaf Scholz befürwortet wurde, galt bereits als ambitioniert. Unter Friedrich Merz scheint es nun fast völlig von der wirtschaftlichen Realität entkoppelt. Das BBSR, das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, hat die Benchmark stillschweigend auf 320.000 neue Wohnungen pro Jahr bis 2030 gesenkt – doch selbst dieses reduzierte Ziel bleibt in weiter Ferne.

Mieten steigen, Angebot bricht ein

Die Folgen für Mieter sind gravierend. In den zwanzig größten Städten Deutschlands steigen die Angebotsmieten jährlich um mehr als 5 %, wobei einige Metropolregionen Zuwächse von bis zu 8 % verzeichnen. JLL-Daten zeigen, dass die gewichtete Median-Angebotsmiete in den acht größten Städten Deutschlands in der zweiten Hälfte des Jahres 2025 18,17 € pro Quadratmeter erreichte. München bleibt mit 22,96 €/m² am teuersten – mehr als doppelt so hoch wie der nationale Durchschnitt.

Analysten prognostizieren für die absehbare Zukunft ein weiteres Mietwachstum von 4–6 % pro Jahr, was auf ein gravierendes Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage zurückzuführen ist. Schätzungen zufolge fehlen in Deutschland bereits rund 550.000 Wohnungen, wobei sich das Defizit auf bezahlbare und soziale Wohnsegmente konzentriert – also genau dort, wo Neubauten für private Bauträger am wenigsten wirtschaftlich sind.

Nach der scharfen Korrektur von 2022–2023 – als die Preise inmitten steigender Zinsen um bis zu 7,1 % fielen – haben die Wohnimmobilienwerte ihren Aufwärtstrend wieder aufgenommen und sind im Jahr 2025 schätzungsweise um 3–4 % gestiegen. Für 2026 wird ein ähnlicher Anstieg prognostiziert. Da die Hypothekenzinsen für 10-jährige Festzinsdarlehen auf etwa 3,6–3,8 % sinken, erholt sich die Nachfrage der Käufer, was den ohnehin schon unterversorgten Markt zusätzlich belastet.

Strukturelle Hindernisse blockieren die Erholung

Die Gründe für den Baubau sind gut dokumentiert, aber hartnäckig. Die Zeitspanne von der Genehmigung bis zur Fertigstellung beträgt in Deutschland für Wohnprojekte durchschnittlich 26 Monate – und bis zu 34 Monate für Mehrfamilienhäuser. Die Baukosten sind in der Zeit nach der Pandemie dramatisch gestiegen und haben sich nicht wesentlich zurückgebildet. Energieeffizienzanforderungen sind zwar ökologisch wichtig, erhöhen aber die Kosten pro Einheit erheblich.

Die Regierung Merz hat Mitte 2025 ein Wohnungsbau-Turbo-Gesetz (Wohnungsbau-Turbo) eingeführt, das darauf abzielt, die Bauordnung zu vereinfachen, die Genehmigung zu beschleunigen und den Bau über die staatseigene KfW-Bank zu subventionieren. Ziel ist es, neue Wohnungen in angespannten Märkten für unter 15 Euro pro Quadratmeter Miete rentabel zu machen. Die „Mietpreisbremse“ wurde bis 2029 verlängert, und ein Expertengremium arbeitet an einer umfassenderen Mietrechtsreform.

Ein politisches Problem, das nicht verschwinden wird

Wohnen ist zu einer der wichtigsten politischen Herausforderungen für die Regierung Merz geworden. Da die Bezahlbarkeit sinkt, obwohl die Hypothekenzinsen fallen, betrifft die Krise zunehmend auch Haushalte mit mittlerem Einkommen – nicht nur die Ärmsten. Analysten warnen, dass Deutschlands Wohnungsnot ohne weitreichendere Strukturreformen – einschließlich schnellerer Bebauungspläne, mehr öffentlicher Grundstücksfreigabe und nachhaltiger Investitionen in den sozialen Wohnungsbau – auch über das Jahr 2030 hinaus akut bleiben wird.

Für Millionen von Mietern in Berlin, Hamburg, Frankfurt und München bietet dieser Zeitplan wenig Trost.