Crisis de la vivienda en Alemania: no se alcanza el objetivo de 400.000 viviendas

Un objetivo que nunca estuvo al alcance

La crisis de la construcción de viviendas en Alemania se agudiza a un ritmo alarmante. Se espera que el país complete solo alrededor de 240.000 nuevas viviendas en 2026, apenas el 60% del objetivo establecido por el gobierno de 400.000 unidades anuales. Según el Instituto Económico Alemán (IW), las finalizaciones podrían caer aún más, hasta aproximadamente 215.000 unidades, mientras que el Instituto Ifo proyecta tan solo 185.000, una cifra que representaría un colapso catastrófico en la oferta de nuevas viviendas.

El objetivo anual de 400.000 unidades, defendido por la coalición anterior bajo el mandato de Olaf Scholz, ya se consideraba ampliamente ambicioso. Ahora, bajo Friedrich Merz, parece casi totalmente desconectado de la realidad económica. El BBSR, el instituto federal alemán de investigación sobre construcción y planificación, ha revisado discretamente el punto de referencia a 320.000 nuevas viviendas por año hasta 2030, pero incluso este objetivo reducido sigue estando fuera de alcance.

Los alquileres se disparan a medida que la oferta se desploma

Las consecuencias para los inquilinos son evidentes. En las veinte ciudades más grandes de Alemania, los alquileres ofertados están aumentando a un ritmo anual superior al 5%, y algunos mercados metropolitanos registran aumentos de hasta el 8%. Los datos de JLL muestran que la mediana ponderada de los alquileres ofertados en las ocho ciudades más grandes de Alemania alcanzó los 18,17 euros por metro cuadrado en el segundo semestre de 2025. Múnich sigue siendo la más cara, con 22,96 €/m², más del doble de la media nacional.

Los analistas prevén un crecimiento continuo de los alquileres del 4-6% anual en el futuro previsible, impulsado por un grave desajuste entre la oferta y la demanda. Se estima que Alemania ya tiene un déficit de unas 550.000 viviendas, concentrado en los segmentos de vivienda asequible y social, precisamente donde la nueva construcción es menos viable económicamente para los promotores privados.

Tras la fuerte corrección de 2022-2023, cuando los precios cayeron hasta un 7,1% en medio de la subida de los tipos de interés, los valores de las propiedades residenciales han reanudado su ascenso, aumentando un 3-4% estimado en 2025 y proyectándose un aumento similar en 2026. Con la relajación de los tipos hipotecarios hasta alrededor del 3,6-3,8% para los préstamos a tipo fijo a 10 años, la demanda de compradores se está recuperando, lo que añade más presión a un mercado ya desabastecido.

Las barreras estructurales bloquean la recuperación

Las razones del déficit de construcción están bien documentadas, pero son obstinadamente persistentes. El plazo medio entre la obtención del permiso y la finalización de la obra en Alemania es ahora de 26 meses para los proyectos residenciales, y de hasta 34 meses para las viviendas multifamiliares. Los costes de construcción aumentaron drásticamente en el período posterior a la pandemia y no han retrocedido significativamente. Los requisitos de eficiencia energética, aunque importantes desde el punto de vista medioambiental, añaden costes significativos por unidad.

El gobierno de Merz introdujo una Ley de Aceleración de la Vivienda (Wohnungsbau-Turbo) a mediados de 2025, con el objetivo de simplificar el Código de Edificación, agilizar la concesión de permisos y subvencionar la construcción a través del banco estatal KfW. El objetivo es que las nuevas viviendas en mercados tensos sean viables por menos de 15 euros por metro cuadrado de alquiler. El "freno al alquiler" se ha prorrogado hasta 2029, y un panel de expertos está trabajando en una reforma más amplia del régimen de arrendamientos.

Un problema político que no desaparecerá

La vivienda se ha convertido en uno de los desafíos políticos definitorios para la administración Merz. Con la disminución de la asequibilidad incluso cuando los tipos hipotecarios bajan, la crisis afecta cada vez más a los hogares de ingresos medios, no solo a los más pobres. Los analistas advierten que, sin reformas estructurales mucho más profundas, que incluyan una aprobación más rápida de la zonificación, una mayor liberación de terrenos públicos y una inversión sostenida en vivienda social, la escasez de vivienda en Alemania seguirá siendo aguda mucho más allá de 2030.

Para millones de inquilinos en Berlín, Hamburgo, Fráncfort y Múnich, ese calendario ofrece poco consuelo.