Nemecká bytová kríza: Cieľ 400 000 bytov nedosiahnutý

Cieľ, ktorý bol od začiatku mimo dosahu

Kríza v nemeckom stavebníctve sa prehlbuje alarmujúcim tempom. Očakáva sa, že krajina dokončí len okolo 240 000 nových bytov v roku 2026 – sotva 60 % z dlhodobého vládneho cieľa 400 000 bytových jednotiek ročne. Podľa Nemeckého ekonomického inštitútu (IW) by sa mohol počet dokončených bytov ešte znížiť, približne na 215 000 jednotiek, zatiaľ čo Inštitút Ifo predpovedá len 185 000 – čo by predstavovalo katastrofálny kolaps v ponuke nových bytov.

Ročný cieľ 400 000 bytových jednotiek, ktorý presadzovala predchádzajúca koalícia pod vedením Olafa Scholza, bol už vtedy všeobecne považovaný za ambiciózny. Teraz, za vlády Friedricha Merza, sa zdá byť takmer úplne odtrhnutý od ekonomickej reality. BBSR, nemecký federálny inštitút pre výskum v oblasti stavebníctva a plánovania, potichu zrevidoval cieľ na 320 000 nových bytov ročne do roku 2030 – no aj tento znížený cieľ zostáva ďaleko mimo dosahu.

Nájmy prudko rastú, ponuka sa zmenšuje

Dôsledky pre nájomníkov sú kruté. V dvadsiatich najväčších nemeckých mestách rastú požadované nájmy ročným tempom presahujúcim 5 %, pričom niektoré metropolitné trhy zaznamenávajú nárast až o 8 %. Dáta spoločnosti JLL ukazujú, že vážený medián požadovaného nájmu v ôsmich najväčších nemeckých mestách dosiahol v druhej polovici roka 2025 hodnotu 18,17 EUR za meter štvorcový. Mníchov zostáva najdrahší, s 22,96 EUR/m² – čo je viac ako dvojnásobok celoštátneho priemeru.

Analytici predpovedajú pokračujúci rast nájmov o 4 – 6 % ročne v dohľadnej budúcnosti, čo je spôsobené vážnym nesúladom medzi ponukou a dopytom. Odhaduje sa, že v Nemecku chýba približne 550 000 bytov, pričom deficit sa koncentruje v segmentoch cenovo dostupného a sociálneho bývania – presne tam, kde je nová výstavba pre súkromných developerov najmenej ekonomicky životaschopná.

Po prudkej korekcii v rokoch 2022 – 2023 – keď ceny klesli až o 7,1 % v dôsledku rastúcich úrokových sadzieb – sa hodnoty nehnuteľností na bývanie opäť začali zvyšovať, pričom v roku 2025 vzrástli odhadom o 3 – 4 % a podobný nárast sa predpokladá aj v roku 2026. Keďže úrokové sadzby hypoték klesajú na približne 3,6 – 3,8 % pri 10-ročných fixných úveroch, dopyt kupujúcich sa zotavuje, čo ešte viac zvyšuje tlak na už aj tak nedostatočne zásobený trh.

Štrukturálne bariéry bránia oživeniu

Dôvody nedostatku výstavby sú dobre zdokumentované, ale tvrdohlavo pretrvávajú. Časový harmonogram od povolenia po dokončenie stavby v Nemecku teraz predstavuje v priemere 26 mesiacov pre rezidenčné projekty – a až 34 mesiacov pre viacgeneračné bývanie. Náklady na výstavbu dramaticky vzrástli v období po pandémii a výrazne sa neznížili. Požiadavky na energetickú účinnosť, hoci sú environmentálne dôležité, zvyšujú významné náklady na jednotku.

Vláda Friedricha Merza predstavila v polovici roka 2025 Zákon o urýchlení výstavby bytov (Wohnungsbau-Turbo), ktorého cieľom je zjednodušiť stavebný zákon, zefektívniť povoľovacie konania a dotovať výstavbu prostredníctvom štátnej banky KfW. Cieľom je dosiahnuť, aby boli nové byty na preplnených trhoch životaschopné za nájomné nižšie ako 15 EUR za meter štvorcový. „Brzda nájomného“ bola predĺžená do roku 2029 a panel odborníkov pracuje na rozsiahlejšej reforme nájomného.

Politický problém, ktorý nezmizne

Bývanie sa stalo jednou z hlavných politických výziev pre vládu Friedricha Merza. Keďže dostupnosť klesá aj napriek poklesu úrokových sadzieb hypoték, kríza čoraz viac postihuje domácnosti so strednými príjmami – nielen tie najchudobnejšie. Analytici varujú, že bez oveľa hlbších štrukturálnych reforiem – vrátane rýchlejšieho schvaľovania územných plánov, uvoľnenia väčšieho množstva verejných pozemkov a trvalých investícií do sociálneho bývania – zostane nedostatok bytov v Nemecku akútny aj po roku 2030.

Pre milióny nájomníkov v Berlíne, Hamburgu, Frankfurte a Mníchove táto časová os neponúka veľa útechy.