Kryzys mieszkaniowy w Niemczech: Cel 400 000 mieszkań nieosiągnięty

Cel, który nigdy nie był w zasięgu

Kryzys budownictwa mieszkaniowego w Niemczech pogłębia się w alarmującym tempie. Oczekuje się, że w kraju zostanie oddanych do użytku jedynie około 240 000 nowych mieszkań w 2026 roku – zaledwie 60% od dawna deklarowanego przez rząd celu 400 000 jednostek rocznie. Według Niemieckiego Instytutu Ekonomicznego (IW), liczba oddawanych mieszkań może spaść jeszcze bardziej, do około 215 000 jednostek, podczas gdy Ifo Institute prognozuje zaledwie 185 000 – liczba ta oznaczałaby katastrofalny spadek podaży nowych mieszkań.

Roczny cel 400 000 jednostek, promowany przez poprzednią koalicję pod przewodnictwem Olafa Scholza, był już powszechnie uważany za ambitny. Teraz, pod rządami Friedricha Merza, wydaje się niemal całkowicie oderwany od realiów gospodarczych. BBSR, niemiecki federalny instytut badań nad budownictwem i planowaniem, po cichu obniżył benchmark do 320 000 nowych mieszkań rocznie do 2030 roku – jednak nawet ten obniżony cel pozostaje poza zasięgiem.

Czynsze rosną, a podaż spada

Konsekwencje dla najemców są dotkliwe. W dwudziestu największych miastach Niemiec czynsze ofertowe rosną w tempie przekraczającym 5% rocznie, a na niektórych rynkach metropolitalnych odnotowuje się wzrosty nawet do 8%. Dane JLL pokazują, że ważona mediana czynszu ofertowego w ośmiu największych miastach Niemiec osiągnęła 18,17 EUR za metr kwadratowy w drugiej połowie 2025 roku. Monachium pozostaje najdroższe, z ceną 22,96 EUR/m² – ponad dwukrotnie wyższą niż średnia krajowa.

Analitycy prognozują dalszy wzrost czynszów o 4–6% rocznie w dającej się przewidzieć przyszłości, spowodowany poważnym brakiem równowagi między podażą a popytem. Szacuje się, że w Niemczech brakuje już około 550 000 mieszkań, przy czym deficyt koncentruje się w segmentach mieszkań dostępnych cenowo i socjalnych – czyli tam, gdzie nowa budowa jest najmniej opłacalna ekonomicznie dla prywatnych deweloperów.

Po gwałtownej korekcie w latach 2022–2023 – kiedy ceny spadły nawet o 7,1% w związku z rosnącymi stopami procentowymi – wartości nieruchomości mieszkaniowych wznowiły wzrost, szacowany na 3–4% w 2025 roku i prognozowany na podobny poziom w 2026 roku. Wraz ze spadkiem oprocentowania kredytów hipotecznych do około 3,6–3,8% dla kredytów ze stałą stopą na 10 lat, popyt ze strony kupujących rośnie, co dodatkowo zwiększa presję na i tak już niedostatecznie zaopatrzony rynek.

Bariery strukturalne blokują ożywienie

Przyczyny niedoboru budownictwa są dobrze udokumentowane, ale uporczywie się utrzymują. Średni czas od uzyskania pozwolenia do zakończenia budowy w Niemczech wynosi obecnie 26 miesięcy w przypadku projektów mieszkaniowych – i do 34 miesięcy w przypadku budynków wielorodzinnych. Koszty budowy gwałtownie wzrosły w okresie po pandemii i nie uległy znaczącemu obniżeniu. Wymagania dotyczące efektywności energetycznej, choć ważne z punktu widzenia ochrony środowiska, zwiększają znacząco koszty jednostkowe.

Rząd Merza wprowadził w połowie 2025 roku Ustawę o przyspieszeniu budownictwa mieszkaniowego (Wohnungsbau-Turbo), mającą na celu uproszczenie prawa budowlanego, usprawnienie procedur wydawania pozwoleń i subsydiowanie budownictwa za pośrednictwem państwowego banku KfW. Celem jest uczynienie nowych mieszkań na ciasnych rynkach opłacalnymi przy czynszu poniżej 15 EUR za metr kwadratowy. „Hamulec czynszowy” został przedłużony do 2029 roku, a panel ekspertów pracuje nad szerszą reformą najmu.

Problem polityczny, który nie zniknie

Mieszkania stały się jednym z najważniejszych wyzwań politycznych dla administracji Merza. Wraz ze spadkiem dostępności cenowej, nawet przy spadających stopach procentowych kredytów hipotecznych, kryzys dotyka coraz bardziej gospodarstwa domowe o średnich dochodach – nie tylko najuboższych. Analitycy ostrzegają, że bez znacznie głębszych reform strukturalnych – w tym szybszego zatwierdzania planów zagospodarowania przestrzennego, większego udostępniania gruntów publicznych i trwałego inwestowania w budownictwo socjalne – niedobór mieszkań w Niemczech pozostanie dotkliwy na długo po 2030 roku.

Dla milionów najemców w Berlinie, Hamburgu, Frankfurcie i Monachium ta perspektywa nie napawa optymizmem.